SCPI : comment sont-elles imposées ?

information fournie par Swiss Life AM FR •25/04/2024 à 16:50

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Alors que la campagne de déclaration d'impôt vient de débuter, la société d'études Rock-n-Data fait le point sur la fiscalité des revenus issus des sociétés civiles de placement immobilier.

L'imposition des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n'est pas simple. C'est particulièrement vrai pour les SCPI de rendement, qui délivrent des revenus réguliers et qui dominent largement le marché (aux côtés des SCPI de capitalisation et des SCPI fiscales). D'où  la très bonne initiative de Rock-n-Data, une société d'analyses des transactions immobilières, de publier, le 3 avril 2024 (soit huit jours avant le lancement de la campagne annuelle de déclaration d'impôt), une note sur son site Internet sur la fiscalité de ces fonds immobiliers non cotés.

Régime réél ou micro-foncier

Si vous avez souscrit des parts dans une SCPI de rendement, sachez que vous êtes imposé à deux niveaux. En premier lieu, les revenus générés par le fonds immobilier correspondant aux loyers reversés au prorata de vos parts et réduits des frais de gestion sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers. Ils s'ajoutent ainsi aux loyers que vous percevez si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier mis en location.

À l'image des salaires ou des retraites, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR). Les revenus issus de vos SCPI sont ainsi imposés en fonction de votre tranche marginale d'imposition (TMI) - 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Toutefois, si vos revenus fonciers (dont ceux issus de vos parts de SCPI) sont inférieurs à 15.000 euros par an, ils bénéficient du régime micro-foncier. Un abattement de 30% est alors automatiquement appliqué par le fisc.
Les SCPI produisent également des revenus financiers, dont vous recevez là aussi une quotepart. Ce type de revenus étant considéré comme des placements, ils sont soumis à la même fiscalité : les gains sont assujettis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% ou, si vous préférez, au barème progressif à l'IR. Si vous choisisez cette dernière option, elle s'appliquera alors à l'ensemble de vos placements.

Deux taxes sur les plus-values

L'autre niveau d'imposition des SCPI porte sur la plus-value de cession. Si vous vendez vos  parts plus cher que vous ne les avez achetées, le gain tiré de la vente est taxé à 19%. Cette taxation des plus-values varie selon la durée de détention. Si vous avez acquis les parts de SCPI il y a au moins six ans, un abattement de 6% s'applique par année de détention. De cette façon, vous n'aurez plus de taxe à payer sur la plus-value après 22 ans de détention.

Par ailleurs, si votre plus-value excède 50.000 euros après application de l'abattement pour durée de détention, la fraction du gain sera assujettie à la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Le taux de cette dernière augmente par tranche de 10.000 à 40.000 euros. Ainsi, la taxe s'élève à 2% pour la tranche de 50.001 à 60.000 euros, pour atteindre 6% pour la tranche de 260.000 euros et plus.

Ne pas oublier l'IF

La déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est à remplir en même temps que la déclation de l'impôt sur le revenu. Or, comme le rappelle Rock-n-Data, les SCPI entrent dans les biens taxables à l'IFI. Pour rappel, cet impôt, qui a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018, porte sur les patrimoines immobiliers dont la valeur estimée est supérieure à 1,3 million d'euros. Son taux varie, selon un barème par tranches, de 0,5% à 1,5%.

« La valeur par part [de la SCPI, NDLR] à déclarer pour l'IFI est fournie chaque année par la société de gestion dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers. Il suffit ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues pour obtenir la valeur à déclarer au titre de l'impôt sur la fortune immobilière », explique Rock-n-Data.

Source : https://www.rock-n-data.io/fr/fiscalite-des-scpi-de-rendement