Ces 4 choses que vous devez savoir pour souscrire votre premier prêt immobilier

information fournie par BoursoBank •18/03/2024 à 12:00

Souscrire son premier prêt immobilier (Crédits photo : Adobe Stock - )

Primo-accédant ou taux d'endettement sont des termes qui vous semblent barbares ? Pas de panique, on vous explique de quoi il s'agit et ce que vous devez savoir pour que la souscription de votre premier prêt immobilier se passe le plus sereinement possible.

C'est quoi, un primo-accédant ?

On pourrait de prime abord penser qu'il s'agit d'une personne n'ayant jamais été propriétaire. En réalité, la définition d'un primo-accédant est plus large puisqu'elle s'applique à une personne n'ayant pas été propriétaire d'une résidence principale (c'est-à-dire dans laquelle vous vivez au moins 8 mois par an) au cours des deux dernières années.

Si vous empruntez en couple, vous devrez tous deux remplir ces conditions pour être considérés comme primo-accédants.

Il n'y a par ailleurs pas de condition d'âge pour être considéré comme primo-accédant.

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier de certains avantages pour réaliser votre projet d'achat immobilier comme par exemple une réduction de la TVA qui passe de 20 à 5,5% sur votre bien immobilier neuf. Il vous faudra toutefois remplir des conditions de ressources et de localisation du bien.

Bon à savoir : les investissements locatifs ou pour une résidence secondaire sont exclus de la définition d'un primo-accédant.

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C'est quoi le taux d'effort et le taux d'endettement ?

• Le taux d'effort : il permet d'estimer votre capacité d'endettement. Selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le montant total des mensualités projetées du crédit que vous voulez souscrire, assurance emprunteur incluse (hors prêt relais) et de vos autres échéances de prêt déjà en cours (y compris crédit à la consommation) ne doivent pas représenter plus de 35% des revenus mensuels nets avant impôt de l'emprunteur, les 65% restants représentant le «reste à vivre» destinés à vous permettre de continuer à assumer vos autres frais.

Par exemple, un couple - n'ayant aucun autre crédit – et gagnant 4.000 euros nets par mois avant impôt peut théoriquement rembourser jusqu'à 1.400 euros de crédit par mois, et conserver 3.100 euros pour le reste de ses charges et dépenses.

En revanche, si ce couple a déjà un crédit, qu'il soit à la consommation ou immobilier, pour un montant global de 400 euros par mois, alors il pourra théoriquement assumer pour un nouveau crédit une mensualité de : 1.400 – 400 = 1.000 euros par mois.

• Le taux d'endettement : le mode de calcul du taux d'endettement varie d'un établissement bancaire à l'autre mais c'est globalement un indicateur plus précis que le taux d'effort car il prend compte vos revenus et l'ensemble de vos charges fixes. Il ne doit généralement pas excéder 33% de vos revenus nets avant impôts.

Parmi les revenus, peuvent par exemple être pris en compte des éléments fixes comme le salaire, la retraite, les revenus fonciers mais aussi des éléments plus variables comme les primes et commissions, les dividendes ou encore les revenus saisonniers, etc.

Les revenus variables peuvent être pondérés par la banque car considérés comme non stables dans le temps.

Bon à savoir : les pensions alimentaires, CAF, APL, Allocation chômage, remboursement de frais et pourboires ne sont pas retenus comme revenus.

Parmi les charges, peuvent par exemple être pris en compte des éléments comme les prêts immobiliers déjà souscrits, les autres prêts (à la consommation, familiaux, etc.), une pension alimentaire versée ainsi que les mensualités estimées du prêt immobilier demandé, sans oublier le montant estimé de l'assurance emprunteur qui viendrait sécuriser le prêt immobilier, etc.

Comment est analysé votre dossier ?

Trois éléments vont principalement jouer dans l'analyse de votre dossier : votre taux d'endettement (dont nous avons vu plus haut les modalités de calcul), votre situation financière et votre situation professionnelle.

• Votre taux d'endettement : votre dossier ne doit généralement pas dépasser 33% de taux d'endettement.
• Votre situation financière : lorsque vous constituez votre dossier, vous devez y inclure les trois derniers relevés de l'ensemble de vos comptes (tous établissements confondus). Ces derniers permettent d'analyser votre capacité d'endettement mais surtout d'analyser votre capacité à gérer votre argent.

Mieux vaut donc éviter les découverts ou les incidents de paiements et ne pas cumuler les crédits pour démontrer une gestion saine de vos comptes.

• Votre situation professionnelle : selon votre profil (CDI, profession libérale, chef d'entreprise, etc.), la banque posera certaines conditions – par exemple ne pas être en période d'essai pour une CDI - et vous demandera un certain nombre de justificatifs pour établir le montant et la récurrence de vos revenus.

Quel apport pour réaliser votre projet ?

Un apport est la somme provenant de votre épargne que vous souhaitez intégrer à votre crédit immobilier.

Si en théorie il est possible d'emprunter sans apport, dans les faits, un apport personnel rassure la banque puisqu'il permet de prouver que vous êtes un bon gestionnaire qui a été capable de constituer une épargne.

Il vous permet par ailleurs de réduire la somme que vous devez emprunter pour financer votre acquisition, ce qui peut vous permettre de minorer votre taux d'endettement et le montant de vos mensualités ou la durée d'emprunt.

Bon à savoir : même si un apport est de nature à consolider votre dossier, mieux vaut conserver une partie de votre épargne disponible car un projet immobilier s'accompagne très souvent de frais imprévus.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

https://www.boursobank.com

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