SCPI : les 5 choses à savoir pour bien déclarer ses revenus au fisc

information fournie par Moneyvox •08/06/2023 à 09:15

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Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, ont le vent en poupe depuis plusieurs années. Mais leur fiscalité donne parfois du fil à retordre aux épargnants. Comment bien déclarer ses revenus ?

+37 % : la collecte réalisée par les SCPI au cours de l'année 2022 a bondi en l'espace d'un an. En cause ? Des rendements attractifs, avec 4,53 % nets de frais servis en 2021. Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, permettent également de diversifier ses placements en misant sur l'immobilier de façon indirecte : c'est ce que l'on appelle le pierre-papier. Toutefois, leur fiscalité est souvent complexe à appréhender. Les 5 informations essentielles à connaître pour éviter les erreurs sur sa déclaration de revenus.

1. La simplicité du régime micro-foncier

La majorité des revenus provenant de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers pour l'administration fiscale. Ils sont donc à déclarer dans cette catégorie soit au micro-foncier, soit au régime réel. Le micro-foncier a l'avantage de la simplicité : le contribuable doit simplement indiquer le montant des revenus perçus dans la case 4BE du formulaire 2042, et le fisc se charge de calculer lui-même l'abattement de 30 %.

Dès lors, rien d'étonnant à ce que les investisseurs choisissent majoritairement la solution du micro-foncier : "Dans 9 cas sur 10, les contribuables éligibles optent pour le micro-foncier" explique Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement. Il faut néanmoins remplir certaines conditions pour en bénéficier : avoir aussi des revenus provenant d'un bien immobilier détenu en direct, et ne pas générer plus de 15 000 euros par an de revenus fonciers.

2. L'alternative du régime réel

Il est également possible de se tourner vers le régime réel. Cette fois-ci, le contribuable doit déduire ses propres charges, par exemple des intérêts d'emprunt si le financement des SCPI s'est fait à crédit, et déclarer ses revenus nets. Grâce à ce système, il est notamment possible de générer du déficit foncier, avec un maximum de 10 700 euros par an, reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

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3. Une fiscalité différente pour les biens situés à l'étranger

Les règles énoncées précédemment ne valent que pour les biens immobiliers situés en France. Les SCPI possèdent parfois des locaux et des logements dans d'autres pays. Dans ce cas, la fiscalité est différente. Stéphane van Huffel rappelle que "les revenus internationaux échappent aux prélèvements sociaux". L'imposition des revenus, quant à elle, se fait en fonction des règles du pays où se situe le bien, "indépendamment du lieu de résidence du souscripteur".

Par exemple, les revenus provenant d'un bien localisé en Belgique, au Portugal ou aux Pays-Bas sont imposés uniquement à l'étranger. En revanche, en Espagne, au Royaume-Uni ou en Allemagne, les gains sont imposés à la fois à l'étranger et en France, mais l'imposition réalisée à l'étranger ouvre droit à un crédit d'impôt auprès de l'administration fiscale française afin de compenser, en partie, cette double-imposition.

4. Des revenus financiers à distinguer

Les revenus fonciers constituent la majeure partie des gains générés par l'intermédiaire d'une SPCI. Toutefois, il existe une autre catégorie de revenus à distinguer : les revenus financiers. Ceux-ci proviennent des placements réalisés par les sociétés de gestion lorsqu'elles disposent des fonds de leurs clients, mais qu'elles ne les ont pas encore utilisés pour acquérir des biens immobiliers.

Ces placements de trésorerie génèrent des intérêts qui sont soumis aux revenus fonciers, mais il est toutefois possible d'opter dans certains cas pour le PFU, le Prélèvement forfaitaire unique, qui correspond à 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette alternative, en vigueur depuis 2018, peut parfois être plus intéressante qu'une imposition au barème de l'impôt sur le revenu.

5. La fiscalité particulière des plus-values

Les plus-values représentent les gains générés lors de la revente d'une SCPI, en comparaison avec son prix d'achat initial. Ces sommes sont soumises à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, soit un prélèvement global de 36,2 %. Il est néanmoins possible d'alléger la facture grâce aux abattements liés à la durée de détention de la SCPI en question. Par exemple, il est possible d'obtenir une exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.