Acquérir un logement ancien est le pari que relèvent certains investisseurs prêts à se lancer dans d’importants travaux. crédit photo : GettyImages
Acquérir une maison ou un appartement ancien, ne répondant plus aux normes en vigueur, ou insalubre, est le pari que relèvent certains acquéreurs et investisseurs, prêts à se lancer dans d'importants travaux. Il peut se révéler payant, avec la possibilité de réaliser une belle plus-value. Toutefois, l'opération peut s'avérer moins rentable que prévu.
Sommaire:
- Un prix souvent attractif
- L'ancien, un meilleur potentiel
- Des travaux souvent sous-évalués
- Des aides de l'État pour les rénovations
- Réduire ses impôts
Un prix souvent attractif
Malgré la crise sanitaire, les prix de l'immobilier maintiennent leur niveau élevé. Aussi, lorsque le prix de vente affiché d'un bien est inférieur à celui du marché, la mention «travaux à prévoir» lui est souvent accolée. Si le bas prix est la première raison poussant les acheteurs à s'intéresser aux biens avec travaux, ils doivent impérativement les évaluer pour déterminer, in fine, le véritable montant de l'investissement immobilier.
L'ancien, un meilleur potentiel
On parle souvent du “charme de l'ancien”… Investir dans l'ancien est souvent la garantie d'acquérir un logement de belle facture (immeuble haussmannien, immeuble en brique…), bien placé (centre-ville, à proximité des transports et des commerces), offrant des volumes exploitables (permettant, par exemple, de transformer un grand deux-pièces en trois-pièces, de créer un dressing ou une seconde salle d'eau…). Ces caractéristiques, toujours recherchées par les acquéreurs, faciliteront la revente du bien rénové.
Des travaux souvent sous-évalués
Le côté moins charmant de l'ancien est si le logement n'est plus décent ou s'il ne répond plus aux normes de construction en vigueur au point de mettre en danger la santé ou la sécurité de ses futurs occupants. D'importants travaux sont alors à prévoir (isolation phonique et thermique, par exemple).
Si les diagnostics techniques obligatoires annexés à l'acte de vente (plomb, amiante, termites et Diagnostic de Performance Énergétique - DPE) permettent d'évaluer l'ampleur des travaux à prévoir, il peut arriver que, pendant leur réalisation, des problèmes surgissent, imposant des travaux non prévus et coûteux, ou qu'une réglementation entre en vigueur et instaure de nouvelles normes.
Il en est ainsi, par exemple, de la loi du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui réglemente notamment l'utilisation des appareils de chauffage et interdit ceux trop polluants. Un tel changement peut contraindre un acquéreur à revoir l'installation envisagée et le montant du devis associé. Rappelons également que depuis le 25 août 2022, les loyers des logements les plus énergivores ne peuvent plus être augmentés et que, dès le 1er janvier 2023, les maisons et appartements classés G ne pourront plus être loués.
Que les travaux soient réalisés par le propriétaire ou des professionnels, tout chantier peut prendre du retard. Il est possible que l'emménagement ou la mise sur le marché locatif ne se fasse que plusieurs mois après la date normalement prévue. Si l'achat se fait dans le cadre d'une résidence principale, cela peut avoir un impact financier important: où vivre le temps que les travaux se terminent?
Des aides de l'État pour les rénovations
Plusieurs primes, aides et dispositifs de l'État peuvent venir réduire la facture des travaux effectués dans des logements anciens. Certains sont subordonnés à l'obligation de mise en location du bien pendant plusieurs années avec un loyer ne devant pas dépasser un plafond.
Il en est ainsi de l' investissement locatif Pinel qui ouvre droit, sous conditions, à une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le prix d‘achat du logement acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et qui ne satisfaisait pas aux conditions de décence et fait l'objet de travaux de réhabilitation au cours de cette période pour atteindre les performances techniques d'un logement neuf.
Il en est de même du dispositif Denormandie qui permet à l'acquéreur de bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt sur le revenu en cas d'achat d'un bien à rénover dans un quartier ancien dégradé (habitation en centre-ville) et destiné à la location. Cette réduction d'impôt s'applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Là encore, les travaux doivent répondre à des critères de performance énergétique.
En cas de travaux de restauration complète d'un bien, la loi Malraux prévoit, sous conditions, une réduction d'impôt sur le revenu, plafonnée à 400.000 euros sur une période de quatre années consécutives. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le bien nu à usage de résidence principale pendant neuf ans.
Parallèlement, l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) accorde, sous conditions, deux aides financières en cas de travaux de rénovation énergétique. Il s'agit de MaPrimeRénov' (le montant alloué est fonction des revenus du propriétaire et des gains énergétiques réalisés) et d'Habiter Mieux Sérénité (qui s'adresse aux ménages modestes qui réalisent des travaux débouchant sur un gain énergétique d'au moins 35%). Ces aides sont cumulables avec l' éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui permet, sous conditions, de financer des travaux de rénovation énergique. L'éco-PTZ est accordé jusqu'au 31 décembre 2023. Enfin, le chèque énergie peut, sous conditions, financer des travaux énergétiques.
Réduire ses impôts
Si le bien est destiné à la location et que le montant des revenus fonciers s'avère inférieur à celui des charges (travaux, intérêts d'emprunt…), le propriétaire aura intérêt à opter pour le régime réel d'imposition pour bénéficier de déductions au titre du déficit foncier .
