Qu’est-ce que le bail réel solidaire qu’Élisabeth Borne veut élargir?

information fournie par Le Figaro •06/06/2023 à 12:14

(Crédits photo : Pexels - PhotoMIX Ltd. )

La première ministre propose dans son plan logement d'élargir le nombre de ménages éligibles au bail réel solidaire. Un dispositif qui permet d'être propriétaire des murs de son logement mais pas du terrain.

Élisabeth Borne, la première ministre, a présenté lundi les mesures du gouvernement pour soutenir le secteur du logement . Parmi les propositions phares: accélérer le développement du bail réel solidaire (BRS). Pour ce faire, les plafonds de ressources seront révisés à la hausse afin de permettre à davantage de ménages d'être éligibles au dispositif. En quoi consiste le bail réel solidaire?

Ce dispositif d'accession à la propriété, qui a été créé par la loi Macron le 6 août 2015, dissocie le foncier du bâti. Le ménage devient propriétaire des murs du logement mais pas du terrain. « On vend au ménage le coût du bâti, de la construction », précise Christian Chevé, président de La Coop Foncière Francilienne, un organisme de foncier solidaire (OFS). Ainsi, le prix à l'achat est réduit de 30% en moyenne par rapport au prix du marché et des ménages peuvent accéder plus facilement à la propriété. Dans les endroits où le foncier est le plus rare, la différence peut atteindre 50%. Une fois les murs du logement acquis, le ménage verse une redevance, une sorte de loyer, à l'organisme foncier solidaire qui a acquis le terrain. En Île-de-France, la redevance tourne autour de 2 euros par mètre carré de logement et par mois.

Qui peut en bénéficier? Le BRS est accordé sous plafonds de ressources, mais ce plafond est de 25 à 30% supérieur à celui permettant d'accéder à un logement social. « Ce ne sont pas forcément les plus pauvres qui accèdent au BRS mais une population avec des revenus moyens, solvable, qui n'est pas dans la précarité », brosse Christian Chevé.

Cibler des ménages plus aisés

Le BRS fonctionne avec un bail renouvelable de 99 ans maximum, signé avec l'organisme foncier solidaire. Un bail rechargeable: à chaque fois que le logement est vendu, le ménage qui reprend le logement repart pour une durée de 99 ans. En cas d'héritage, le bail est renouvelé pour 99 ans si l'héritier respecte le plafond de ressources toutefois.

Le BRS serait-il une sous-propriété? « Non », répond Christian Chevé, qui prend l'exemple de la location-vente de voiture avec option d'achat, « vous êtes quand même propriétaire de votre véhicule . C'est une vraie propriété. Prenez le modèle anglo-saxon, les ménages ne sont jamais propriétaires du sol. Donner un droit de jouissance de presque 100 ans sur un bien à un ménage, c'est comme s'il était propriétaire à vie .» Avant de reconnaître: « la seule contrainte, c'est que le prix de vente est encadré par l'OFS, il est décorrélé de l'évolution du marché, donc le ménage ne peut pas réaliser de plus-value ». Une spécificité que certains ont du mal à accepter, tant s'est installée l'idée d'un «droit à la plus-value». Mais c'est cette absence de plus-value qui permet aux OFS d'exister et de se développer.

Ce BRS est instauré dans les zones tendues uniquement, où la demande est plus forte que l'offre. On peut citer notamment Paris, Nice, Toulouse, Strasbourg ou encore Montpellier. Le gouvernement entend reclasser d'ici l'été 200 communes en zone tendue afin de proposer ce dispositif dans ces communes. « Une mesure presque contre-productive en Île-de-France en tout cas car on irait contre une production plutôt populaire. Effectivement, aujourd'hui on touche 80% des Français puisque les plafonds de ressources tournent autour de 50.000 euros de revenus annuels nets imposables pour un ménage avec deux enfants. Demain, si on augmente les plafonds de ressources, on va cibler des ménages plus aisés, ce qu'on ne revendique pas », déplore Christian Chevé. Toutefois sur d'autres territoires, comme au Pays basque, « cela aurait du sens d'augmenter les plafonds de ressources car les revenus sont trop bas et les prix de vente chers. C'est une étude fine à faire territoire par territoire », nuance le président de La Coop Foncière Francilienne.