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Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d'octroi des crédits immobiliers se sont durcies drastiquement. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'organe de contrôle chargé de la surveillance du système financier français dans son ensemble qui a pour objectif de préserver la stabilité du système financier afin que ce dernier puisse soutenir la croissance économique, s'est saisi du sujet des conditions d'octroi des crédits immobiliers. Cet organe qui fixe le cadre des emprunts bancaires et les critères d'acceptation des crédits a donc resserré la vis.À quelles conditions peut-on aujourd'hui emprunter ? Quelles sont les règles à suivre pour voir son dossier crédit immobilier accepté ? Découvrez dans cet article nos 3 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.
Un taux d'effort de 35 % maximum
D'abord, on a l'habitude de dire que les mensualités du crédit doivent correspondre au tiers des revenus du ou des emprunteur(s), ce qui était le cas avant le 1er janvier 2022. Mais désormais le taux d'endettement maximum ne doit pas excéder les 35 % des revenus nets mensuels avant impôts, soit un peu plus du tiers des revenus.
Notez toutefois que ce montant inclus également désormais l'assurance emprunteur, ce qui dans les faits est plus restrictif pour les emprunteurs qui pouvaient autrefois s'endetter à hauteur de 33 % sans compter l'assurance emprunteur.
Une durée de crédit inférieure ou égale à 25 ans
Autre changement intervenu en 2022 : la durée du crédit immobilier a été rabotée. En effet, la durée maximale du crédit imposé par le HCSF est désormais de 25 ans. Cependant, quelques exceptions existent pour les prêts immobiliers de ventes en l'état futur d'achèvement, ou Vefa, et les contrats de constructions de maisons individuelles. Pour tous ces cas particuliers, la durée maximale du crédit est dorénavant de 27 ans.
Notez que ce passage à 35 % maximum du taux d'effort et la réduction de la durée du crédit immobilier à 25 ans est une obligation pour les banques qui doivent impérativement appliquer ces critères à 80 % de leur dossier. 20 % des offres de crédit émises par trimestre peuvent déroger à cette règle mais attention, 80 % de cette marge de flexibilité admise devra être destinée aux acquéreurs de résidence principale et 30 % d'entre eux devront être primo-accédants. La marge de manœuvre des banques est donc très faible.
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Un apport pour couvrir au minimum les frais de notaire et d'agence
Ces nouvelles dispositions ont-elles provoqué un bouleversement de l'octroi des crédits immobiliers ? Pas vraiment puisque les banques appliquaient déjà souvent ces critères d'éligibilité et ces mesures étaient annoncées et attendues.
Retenez tout de même que les banques sont de plus en plus regardantes sur l'apport qui doit couvrir à la fois les frais d'agence et frais de notaire, et même idéalement une partie du prix de vente. En effet, plus l'apport est important, plus la durée du prêt sera réduite et moins la somme empruntée sera importante, ce qui permet d'être plus aisément sous la barre fatidique des 35 %.
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