Avec la crise sanitaire, les biens immobiliers localisés dans la ceinture des grandes villes sont recherchés. crédit photo : Getty Images
Depuis la pandémie, le marché immobilier est en pleine ébullition. Les prix grimpent en flèche dans bon nombre de villes moyennes et commencent à reculer à Paris. L'attrait des acquéreurs pour des biens spacieux, au vert, se fait sentir. Les investisseurs profitent également des taux bas pour se constituer un patrimoine immobilier en régions et profiter de rendements bruts supérieurs à 5%.
Sommaire:
- Tendance 1: vers un nouveau record de transactions
- Tendance 2: le prix des maisons en hausse
- Tendance 3: les villes moyennes plus attractives
- Tendance 4: les métropoles marquent le pas
- Tendance 5: la grande couronne de plus en plus prisée
- Tendance 6: des investisseurs qui se lancent en région
Tendance 1: vers un nouveau record de transactions
Un marché immobilier en pleine effervescence. C'est le constat que l'on peut dresser depuis la fin du premier confinement de mars 2020. L'année 2021 a été exceptionnelle avec 1.182.000 ventes sur l'ensemble de l'année 2021, contre 1.067.000 ventes en 2019. Si le nombre de transactions devrait reculer en 2022, il restera important, avec près de 950.000 selon les estimations de Meilleursagents.
Le moteur du marché, les taux de crédit extrêmement bas, est toujours présent même si la hausse des taux s'accélère. En août 2022, les taux de crédit immobilier moyens, toutes durées confondues, hors frais d'assurances, sont estimés à 1,82%, selon l'observatoire Crédit Logement CSA. Malgré le niveau du taux d'usure qui exclut depuis le mois de mai certains ménages du marché du crédit, l'inflation, le durcissement des conditions d'octroi, l'appétit des Français pour l'investissement immobilier ne devrait pas faiblir.
Pour s'en convaincre, il suffit de se rapporter à ce sondage publié en janvier 2021 par Bricks.co, une plateforme de financement participatif spécialisée en immobilier. 79% des personnes interrogées espèrent un jour investir dans l'immobilier et près de 80% d'entre elles comptent économiser en 2022 pour investir.
Tendance 2: le prix des maisons en hausse
La pandémie semble avoir rebattu les cartes de l'attractivité de certains territoires et typologies de biens immobiliers. Le besoin d'espace et de verdure se fait sentir et, comme le constate la Fnaim, 64% de la demande se concentre sur les maisons depuis 2021. Leurs prix progressent à l'échelle nationale de 6,5% en un an selon Meilleursagents, alors que ceux des appartements n'augmentent que de 4,7%.
Les investisseurs migrent en masse vers les villes moyennes, notamment celles situées en périphérie des grandes villes. “Autour de la métropole lyonnaise, et dès le deuxième semestre 2020, les Lyonnais ont davantage orienté leur départ vers des villes de moins de 3.500 habitants, situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes, sans doute financièrement plus accessibles.
Cette envie de verdure, corroborée par l'essor impromptu du travail à distance, semble traduire une volonté de “déconnexion connectée”. Cette même analyse des bases immobilières notariales, réalisée autour de Toulouse, traduit une progression semblable pour Toulouse intra-muros, ainsi que pour la métropole toulousaine, vers des villes de moins de 3.500 habitants”, confirment les notaires.
Tendance 3: les villes moyennes plus attractives
De nombreuses communes enregistrent des hausses de prix importantes depuis 2021 et la tendance se poursuit en 2022. À Brest, les prix grimpent de 6,2%. Quant à Évreux, ils augmentent encore de 3,3% avec l'arrivée de nombreux Parisiens. À Vaulx-en-Velin, près de Lyon, la hausse sur un an est de 14,7%. Bayonne voit ses prix flamber de 15,6%, Caen de 8,3% et Poitiers de 6,2%. Du jamais vu pour des communes où les prix moyens au mètre carré avoisinent depuis des années les 2.000 à 3.000 euros. Selon la Fnaim, les prix des 28.000 communes rurales de France ont augmenté de 2,4% en 2021. Une première… en dix ans. 22% des Français ont acheté un bien dans une ville plus petite que celle qu'ils habitaient auparavant. 13% d'entre eux se sont même installés dans une commune rurale.
Tendance 4: les métropoles marquent le pas
Dans le même temps, le prix dans les grandes métropoles marque le pas. Selon les données des notaires de Paris-Île-de-France, les prix reculent de 0,8% au deuxième semestre 2022 pour atteindre les 10.590 euros au mètre carré.
Les délais de vente se rallongent et l'écart entre le prix de mise sur le marché et le prix de vente définitif augmente, pour passer de 2,9% à 4,7%. “N'achètent [à Paris] essentiellement que les 40 ans et plus”, indique le réseau dans un communiqué. “La part des moins de 30 ans chute (-11,2%). Les acquéreurs sont à 84,3% des cadres. Mais si les cadres supérieurs sont encore nombreux, leur part diminue de 12,8%: certains font le choix de quitter la capitale, bruyante et engorgée, pour aspirer à plus de calme et de verdure (…) Paris devient une ville de placement et de pied-à-terre: les investissements locatifs représentent 32,3% des transactions (un nouveau record historique), tandis que le nombre de résidences secondaires grimpe en flèche: +30%. On achète à Paris, mais ce n'est pas pour y vivre soi-même à plein temps”, concluait-on déjà chez Century 21 en 2021.
Tendance 5: la grande couronne de plus en plus prisée
En Île-de-France, le Val-d'Oise, les Yvelines et la Seine-et-Marne ressortent gagnants de l'exode des Parisiens vers des biens plus verts et plus spacieux. Selon les notaires de Paris-Île-de-France, en cinq ans, les prix des maisons dans ces trois départements ont bondi respectivement de 19,9%, de 20,5% et de 18,8%. L'Essonne n'est pas en reste avec une hausse des prix des appartements de plus de 17% sur le territoire et de 18% pour les maisons.
Tendance 6: des investisseurs qui se lancent en région
Même les investisseurs, pas encore propriétaires de leur bien, profitent du marché. Ces jeunes locataires, résidant encore dans les grandes métropoles, cherchent de plus en plus à se constituer un patrimoine immobilier. Là encore, l'effet de levier du crédit immobilier tourne à plein régime, et ces acquéreurs jettent leur dévolu sur les biens en région afin d'obtenir des rendements importants.
Parmi les villes plébiscitées, citons Mulhouse où, selon la dernière note de conjoncture de la Fnaim, la rentabilité locative brute atteint les 8% en moyenne. En seconde position, Limoges et ses 6,8% de rentabilité brute moyenne sont également un placement intéressant. Enfin, Saint-Étienne s'octroie la troisième place du podium avec une rentabilité locative brute de l'ordre de 6,6%. Des primo-investisseurs qui, pour obtenir un prêt, doivent montrer patte blanche pour bénéficier d'un taux de crédit immobilier avantageux en présentant un dossier exemplaire (faible taux d'endettement, absence de crédit en cours, reste à vivre important, CDI…).
Le boom du télétravail
C'est la principale nouveauté apportée par la pandémie: l'explosion du télétravail en France. Selon le baromètre de l‘Association Nationale des Directeurs des Ressources Humaines (ANDRH), dévoilé le 8 juin 2021, 80% des répondants affirment que la crise a ancré durablement le télétravail dans les entreprises. Trois employeurs sur dix sont confrontés au déménagement de leurs salariés. De quoi changer la donne sur le plan immobilier avec de plus en plus d'acheteurs présents dans des villes moyennes. D'après le dernier baromètre du télétravail publié par Malakoff Humanis en février 2021, plus d'un tiers des salariés travaillaient encore à son domicile en décembre 2020.
