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Le Plan Local d’Urbanisme constitue un document propre à chaque commune ou groupe de communes. Il définit les règles encadrant l’utilisation des sols. Il est fortement recommandé de le consulter avant d’acquérir un bien ou un terrain. Il est indispensable de le faire avant de déposer une demande de permis de construire.
Les principes et objectifs du PLU
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document ayant pour objectif d’organiser l’utilisation des sols d’une commune ou d’une structure intercommunale (communauté d’agglomérations par exemple). Il explicite les choix d’aménagements et encadre les projets de construction en fixant un certain nombre de règles.
Le PLU est mis en place dans toutes les grandes villes. Pour les plus petites, la carte communale joue le rôle du PLU. Lorsque ni l’un ni l’autre n’existe, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’impose.
Un PLU contient un rapport de présentation, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), le règlement et des annexes.
A savoir
Le PLU est gratuit et normalement accessible sur le site Internet de votre commune. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès du service d’urbanisme de votre ville.
Consulter le plan de zonage du PLU avant d’acheter
Le PLU comporte également un plan de zonage. Le plus souvent, quatre zones sont définies:
- Zone U (les terrains en zone urbanisée).
- Zone AU (les terrains en zone d’urbanisation future).
- Zone N (les régions naturelles).
- Zone A (les zones agricoles).
Avant de faire une offre sur un bien immobilier ou un terrain, il est recommandé de consulter le plan de zonage. Ainsi, vous pouvez déterminer les règles d’urbanisme l’encadrant. En outre, vous avez la possibilité de mesurer le périmètre des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de prendre connaissance des projets de construction envisagés autour du bien (projet d’éoliennes, par exemple). Plus les règles sont contraignantes, plus vous aurez une marge de négociation.
Consulter les critères du PLU avant de construire
Le PLU doit être impérativement consulté avant de déposer une demande de permis de construire. Plusieurs critères sont pris en compte par la mairie et explicités dans le PLU. Voici les points à passer en revue:
- Voirie et réseaux: il est ici question de l’accès à votre terrain à partir de la route. De même, l’accès aux réseaux d’eau, d’eaux usées ou encore d’électricité doit exister ou être programmé.
- Typologie du terrain: les risques (d’inondation par exemple) et les limites géographiques de votre terrain sont listés.
- Implantation de la construction: le PLU impose des distances minimales ou maximales entre votre projet et la voie publique, ou votre projet et celui du voisin.
- La surface au sol: la commune détermine l’emprise au sol, à savoir le pourcentage de la surface du terrain pouvant être construite.
- La hauteur maximale: votre construction ne pourra pas excéder une certaine hauteur.
- L’aspect extérieur: la commune peut imposer ou refuser certaines couleurs de murs, de menuiseries ou encore de tuiles.
- Le stationnement des véhicules: le PLU définit le nombre de places obligatoires en fonction de votre surface de plancher ou par défaut.
- La verdure: certaines règles peuvent venir réglementer les espaces verts et leurs agencements.
- Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS): le COS fixe une limite à la surface de votre plancher (surface hors œuvre nette).
A noter
Si vous ne respectez pas les critères du PLU, votre projet n’obtiendra pas l’accord de la mairie.
Le PLU comporte une mine d’informations utiles pour déterminer l’attractivité d’un terrain ou d’un bien immobilier. Il doit absolument être consulté avant toute demande de permis de construire.
