Le marché des SCPI

• En bref
• Présentation
  • Qu'est-ce qu'une SCPI ?
  • Que signifie l'acronyme SCPI ? Quels sont les autres dénominations des SCPI ?
  • Comment fonctionne une SCPI ?
  • Qu'est ce qui explique l'engouement des épargnants pour les SCPI ?
• Quels sont les différents types de SCPI ?
  • Les SCPI fiscales et les SCPI de rendement
  • Les différentes catégories de SCPI
  • Différence entre SCPI à capital fixe et SCPI capital variable
• Comment choisir des SCPI ?
  • Qu'est-ce qu'un taux de rendement ?
  • D'autres paramètres techniques à prendre en compte (RAN, TOF, PGE, VDR)
  • Les frais des SCPI
  • Où chercher l'information sur la gestion des SCPI ?
• La fiscalité des SCPI
  • Quel est le régime fiscal applicable à une SCPI ?
  • Quelle est la nature des revenus issus d'un investissement dans une SCPI ?
  • Quelle est la fiscalité applicable à l'investisseur particulier en matière de plus-values ?
  • Cas particulier des SCPI détenues dans un contrat d'assurance vie
• Comment acheter des parts de SCPI ?
  • Où acheter des parts de SCPI ?
  • Comment financer des parts de SCPI ?
• Où trouver les statistiques du secteur des SCPI ?
  • Le rôle de l'Aspim
  • Le rôle de l'IEIF
  • Le rôle de l'AMF
• Les OPCI
  • Qu'est-ce qu'un OPCI ?
  • Quelles sont les différences entre un OPCI et une SCPI ?
  • Quels sont les avantages d'un OPCI par rapport à une SCPI ?

Présentation

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La SCPI est un véhicule de placement collectif avec une structure hybride, car il s'agit à la fois d'une société civile immobilière et d'un fonds d'investissement qui, à ce titre, collecte des capitaux apportés par des investisseurs particuliers. Ces derniers reçoivent en contrepartie des parts sociales. Contrairement aux action, ces parts sociales ne sont pas cotées en Bourse. Le capital social d'une SCPI doit être de 760.000 euros au minimum.

Que signifie l'acronyme SCPI ? Quels sont les autres dénominations des SCPI ?

La dénomination exacte d'une SCPI est : Société Civile de Placement Immobilier. Le grand public les connait également sous le terme plus générique de «pierre-papier». L'Autorité des marchés financiers (AMF) les appelle FIA, pour : Fonds d'investissement alternatif, en vertu d'une directive européenne datant de 2011.

Comment fonctionne une SCPI ?

L'objectif d'une SCPI est d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier professionnel. Il peut s'agir d'immeubles de bureaux, de commerces ou d'entrepôts. C'est la collecte des capitaux auprès des investisseurs particuliers qui permet à la SCPI de prospecter et d'acheter des biens pour augmenter son parc immobilier. C'est également la SCPI qui se charge de trouver des locataires pour les biens achetés. Elle négocie les baux et procède également à l'entretien des immeubles de son parc. Les loyers perçus par la SCPI sont en partie distribués aux investisseurs particuliers au prorata du nombre de parts sociales dont ils disposent. Ces revenus sont distribués trimestriellement aux porteurs de parts.

Qu'est ce qui explique l'engouement des épargnants pour les SCPI ?

Les premières SCPI sont apparues dans les années soixante. Ce type de placement est resté plutôt confidentiel jusqu'aux années 2000. En période d'érosion des taux sur les placements sans risque, les performances servies par les SCPI ont séduit les épargnants. En 2019, les SCPI ont servi un rendement moyen de l'ordre de 4,40% (source : Aspim). La faiblesse du ticket d'entrée, de quelques milliers d'euros ainsi que la multiplication du nombre d'acteurs dont la volonté est de simplifier au maximum la souscription de parts de SCPI, expliquent également l'engouement dont fait l'objet la pierre-papier depuis une décennie.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI fiscales et les SCPI de rendement

Il existe plusieurs familles de SCPI. La plus connue et aussi la plus répandue se retrouve sous l'appellation de SCPI de rendement. Son objectif est de distribuer des revenus réguliers à ses porteurs de parts. C'est la raison pour laquelle on les nomme aussi SCPI de distribution.

A l'opposé, une famille moins connue est celle des SCPI de plus-values. Leur objectif n'est pas de distribuer des revenus mais d'engendrer des plus-values à terme lors de la liquidation du patrimoine immobilier de la SCPI. Elles investissent le plus souvent dans des locaux d'habitation. Elles sont plus rares sur le marché que les SCPI de rendement. Elles intéressent surtout les investisseurs en recherche d'optimisation patrimoniale. Ces véhicules sont également appelés SCPI de capitalisation ou de valorisation.

Enfin, il existe une troisième famille de SCPI, dites «fiscales». Leur objectif n'est ni de distribuer des revenus réguliers ni des plus-values. Elles font bénéficier leurs associés d'un régime fiscal de réduction d'impôt ou de réduction d'assiette lié à la nature des actifs immobiliers dans lesquels elles investissent en contrepartie d'une durée de blocage de l'investissement. Actuellement, il existe des SCPI Pinel, des SCPI Malraux ainsi que des SCPI dite de «déficit foncier».

Les différentes catégories de SCPI

Une autre manière de distinguer les SCPI entre elles consiste à les classer selon le type de patrimoine qu'elles détiennent ainsi que la zone d'investissement au sein de laquelle elles opèrent.

Originellement, les sociétés de gestion sont très présentes sur le segment de l'achat de bureaux ou de commerces. Il est donc courant de retrouver cette typologie dans les présentations faites auprès du grand public. Lorsqu'une SCPI investit dans un seul type d'actifs (bureaux ou commerces) on la qualifie de «spécialisée». En revanche quand elle intègre plusieurs types d'actifs dans son patrimoine, on parle de SCPI «diversifiée».

Dans la mesure où le marché immobilier est évolutif, de plus en plus de gestionnaires se sont intéressés à d'autres segments comme la logistique, la santé, voire l'éducation ou l'environnement. Ils investissent désormais dans des entrepôts, des cliniques, des écoles ou dans des bâtiments disposant des dernières avancées en matière de performance énergétique.

Pour mieux appréhender ces nouvelles modalités d'investissement, on parle de SCPI «thématique». Les SCPI sont un outil d'investissement français. Il est donc normal qu'au départ, les gérants se soient intéressés au marché hexagonal. Mais dans un souci de diversification, les SCPI s'intéressent désormais au marché européen. Elles investissent beaucoup en Allemagne ou aux Pays-Bas. Certaines commencent même à s'intéresser au marché extra-européen. Pour qualifier ces nouveaux véhicules, on parle de SCPI «internationales». Certains gérants peuvent faire un choix inverse et ne s'intéresser qu'à un type de marché local, sur une région déterminée. C'est pourquoi on parle de SCPI «régionales».

Différence entre SCPI à capital fixe et SCPI capital variable

Sur un plan juridique, les SCPI peuvent être classées en deux catégories : à capital fixe ou à capital variable.

Dans une SCPI à capital fixe, le montant des souscriptions qui constitue le capital social, est fixé dès l'origine. Une fois ce montant atteint, la société est dans l'obligation d'augmenter son capital si elle veut émettre des parts nouvelles auprès des investisseurs.

Par opposition, dans une SCPI à capital variable, le montant du capital social est directement lié au volume d'achat et de vente de parts sociales.

Toutefois dans les deux cas de figure, les ventes et achats de parts doivent se faire auprès de la société de gestion sur le marché secondaire, qui est en fait un lieu de confrontation entre l'offre et la demande concernant des parts existantes. Lorsque la SCPI émet des parts nouvelles, elles sont vendues sur le marché primaire.

Comment choisir des SCPI ?

Qu'est-ce qu'un taux de rendement ?

Il existe différents critères pour investir dans une SCPI. Le plus prisé des épargnants est évidemment le rendement servi tous les ans aux porteurs de parts. Mais il faut distinguer entre ce que le public appelle le taux de rendement et le critère retenu par les professionnels du secteur qui est celui du taux de distribution en valeur de marché (TDVM).

Ce dernier est communiqué tous les ans par la société de gestion, il calcule le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l'année. Il remplace d'ailleurs depuis 2012, le terme de taux de rendement qui prend en compte le dividende annuel distribué corrigé du prix de souscription de la part de SCPI constaté au 1^er janvier. Ce qui pouvait fausser le résultat en cas de chute ou de hausse du prix de la part en fin d'année.

Le TDVM est donc un indicateur pertinent, mais à l'instar des fonds boursiers, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Il faut donc pouvoir comparer ce TDVM sur une période suffisante pour avoir une idée de la rentabilité de la SCPI sur le long terme.

D'autres paramètres techniques à prendre en compte (RAN, TOF, PGE, VDR)

Pour apprécier la rentabilité d'une SCPI sur le long terme, il existe d'autres indicateurs que le taux de distribution en valeur de marché (TDVM).

Ainsi le Report à nouveau (RAN), qui est une sorte de matelas de sécurité constitué par une partie des dividendes mis de côté pour les années futures afin de compenser une éventuelle baisse des dividendes versés. C'est un facteur de pérennité du rendement futur de la SCPI.

Il faut également regarder le Taux d'Occupation Financier (TOF). Il s'agit d'un ratio qui mesure le rapport entre les loyers effectivement perçus et ceux qui le seraient si les locaux constituant le patrimoine immobilier de la SCPI étaient intégralement loués. C'est un facteur important car il permet de mesurer le degré de vacance locative du parc immobilier et la capacité du gérant à trouver des locataires.

Un autre ratio à prendre en compte est celui de la Provision pour Gros Entretien (PGE), qui permet d'établir combien d'argent la SCPI a mis de côté pour entretenir son parc immobilier.

Enfin, la Valeur de Réalisation (VDR) connu également sous le nom d'Actif Net réévalué (ANR), permet d'établir le montant de la valeur vénale des immeubles, c'est-à-dire au prix du marché, détenus par la SCPI. Cette analyse du patrimoine de la SCPI est réalisée par un expert indépendant.

Les frais des SCPI

A l'instar d'autres placements, investir dans des parts de SCPI occasionne une diversité de frais. Il y a tout d'abord les frais de souscription, qui sont destinés à rémunérer la société de gestion. Ils sont intégrés au prix de la part. Ils peuvent osciller entre 6 et 12% du montant souscrit.

Il existe également des frais de gestion. Leur particularité est qu'ils ne sont pas directement facturés à l'investisseur mais déduits des loyers perçus par la SCPI. Ils peuvent osciller entre 8 et 15%. Ce niveau de frais globalement plus élevé que sur d'autres placements explique aussi pourquoi il est recommandé d'être investi sur du très long terme, ne serait-ce que pour les amortir sur la durée.

Où chercher l'information sur la gestion des SCPI ?

Pour obtenir de l'information sur la gestion des SCPI, il est possible de consulter la presse financière spécialisée, qui établit des palmarès réguliers de la performance de la pierre papier. Il est également possible de trouver de l'information sur les sites internet des distributeurs de SCPI ou des sociétés de gestion elles-mêmes qui peuvent mettre à disposition du public, les compte-rendu de gestion ainsi que les rapports annuels en lien avec leur activité.

La fiscalité des SCPI

Quel est le régime fiscal applicable à une SCPI ?

La SCPI est dite fiscalement «translucide» en vertu du Code général des impôts, c'est-à-dire qu'elle place l'associé dans les mêmes conditions économiques et fiscales que celles d'un propriétaire direct de biens immobiliers exclusivement dédiés à la location. Autrement dit, l'associé est soumis à l'impôt comme s'il avait perçu lui-même les revenus encaissés par la SCPI.

Quelle est la nature des revenus issus d'un investissement dans une SCPI ?

Les revenus fonciers issus des SCPI sont soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR) et aux prélèvements sociaux de la même manière que des investissements locatifs détenus en direct. Les parts de SCPI entrent également dans le patrimoine taxable à l'IFI. Elles doivent être déclarées pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de succession ou de donation de parts de SCPI, celles-ci sont soumises aux droits applicables en la matière.

Quelle est la fiscalité applicable à l'investisseur particulier en matière de plus-values ?

Le traitement fiscal des plus-values suit le régime général des plus-values immobilières. La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de souscription de la part et son prix de cession. La différence entre le produit de la vente et le prix d'acquisition est imposée à 19%. S'ajoutent à cette imposition les prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). Toutefois, des abattements s'appliquent pour chaque année de détention. Ainsi, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 années de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Cas particulier des SCPI détenues dans un contrat d'assurance vie

L'investissement en SCPI, à l'exception des SCPI fiscales, peut se faire au travers d'un contrat d'assurance-vie. Les parts de SCPI sont traitées de la même manière que des unités de compte. Si le souscripteur venait à en demander le rachat, c'est la compagnie d'assurance qui est tenu d'en assurer la liquidité. C'est la raison pour laquelle cette modalité d'investissement est rarement proposée dans les contrats par les assureurs. Toutefois, dans ce précis, c'est bien la fiscalité de l'assurance-vie qui s'applique et pas celle de la détention de parts de SCPI en direct. Des parts de SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie doivent faire l'objet d'une déclaration à l'IFI.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Où acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d'acheter des parts de SCPI directement auprès du service commercial de la société de gestion. Certaines SCPI préfèrent que ce soit des professionnels du patrimoine (banques, conseillers en gestion de patrimoine) qui servent d'intermédiaires dans la commercialisation. Il est également possible de souscrire auprès de sites internet spécialisés.

Comment financer des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI peuvent être achetées comptant mais peuvent également être souscrites grâce à un emprunt. Dans cette optique, ce sont les dividendes versés par la SCPI qui permettent de rembourser les échéances du prêt.

Dans ce cas précis, le porteur de parts peut également déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. Il faut toutefois noter que depuis la disparition du Crédit Foncier, il est devenu plus difficile de souscrire un prêt auprès d'une banque pour acheter des parts de SCPI qui ne sont pas vendues par la banque elle-même.

Il faut également indiquer qu'il est possible d'acquérir des parts de SCPI, hors SCPI fiscales, grâce au mécanisme du démembrement temporaire. Il permet de souscrire à des parts à un prix décoté par rapport à une acquisition en pleine propriété. Dans ce schéma, l'usufruitier continue de percevoir les revenus distribués par la SCPI. A ce titre il est soumis à l'impôt. Tel n'est pas le cas du nu-propriétaire qui, parce qu'il ne touche aucun revenu de la SCPI n'est pas soumis à imposition, qu'il s'agisse d'Impôt sur le revenu ou d'IFI. Une configuration qui peut intéresser les personnes très imposées fiscalement et qui souhaitent préparer leur retraite en décalant la perception des revenus complémentaires, lors de la reconstitution de la pleine propriété des parts de SCPI.

Où trouver les statistiques du secteur des SCPI ?

Le rôle de l'Aspim

L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a été créée en 1975. Elle regroupe les sociétés gérant des SCPI qui ont fait l'objet d'un agrément de l'AMF. Son objectif est d'assurer la représentation des intérêts économiques et financiers de ses adhérents et des FIA qu'ils gèrent. L'Aspim a également vocation à être l'interlocuteur des pouvoirs publics et des autres associations immobilières françaises européennes et internationales, elle contribue avec les autorités de place à l'évolution de la réglementation des FIA que gèrent ses adhérents. Elle met à disposition du grand public de nombreux documents à vocation pédagogique sur les SCPI.

Le rôle de l'IEIF

L'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) a été créé en 1986. Il s'agit d'un centre d'études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. L'IEIF suit autant les marchés immobiliers d'entreprise ou de logement que les fonds immobiliers qui investissent sur ces marchés. A ce titre, l'IEIF publie une abondante documentation relative au secteur des SCPI.

Le rôle de l'AMF

L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) est également un observateur attentif du milieu des SCPI. C'est elle qui leur délivre leur agrément et qui suit l'actualité du secteur car les SCPI relèvent de la catégorie des Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA). Il est possible de trouver de la documentation à destination du grand public sur son site.

Les OPCI

Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Nouveau véhicule dans le paysage des fonds d'investissement, l'Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est apparu en 2007. Il fait l'objet d'un agrément de la part de l'AMF et en tant que véhicule d'investissement collectif. Il permet aux épargnants d'investir dans la pierre sous une forme indirecte, au même titre que les SCPI.

Quelles sont les différences entre un OPCI et une SCPI ?

A la différence d'une SCPI composée à 100% d'immobilier, l'OPCI est obligatoirement composée d'au moins 60% d'actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d'actifs liquides et le solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités).

Quels sont les avantages d'un OPCI par rapport à une SCPI ?

On distingue deux types d'OPCI, il y a les Fonds de Placement Immobiliers (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). De par leur structure qui leur permet d'émettre des parts de façon proportionnelle aux souscriptions reçues, les Sppicav peuvent facilement intégrer l'offre financière en unités de compte des contrats d'assurance vie.

Alors qu'il reste rare et difficile de souscrire des parts de SCPI par le biais d'une assurance-vie, souscrire des parts d'OPCI est de plus en plus fréquent dans les contrats. Pour les compagnies d'assurance, cela leur permet de proposer des véhicules immobiliers avec une valeur liquidative. Pour les épargnants, c'est une façon de diversifier leurs investissements sur l'immobilier professionnel à un coût réduit.