Une indivision est soumise à la fiscalité crédit photo : Mark Snoeck/Shutterstock / Mark Snoeck
La fiscalité d’un bien immobilier en indivision est propre à chaque groupe de propriétaires, appelés coïndivisaires. En effet, chacun des propriétaires est imposé sur ses revenus à hauteur de ses parts. Au regard de l’impôt sur la fortune immobilière(IFI), une décote est applicable sur la valeur des parts. Les indivisaires sont redevables de droits d’enregistrement lors de la revente ou du partage des biens. La taxe foncière est divisée entre les coïndivisaires à hauteur de leur part dans l’indivision.
Sommaire:
- Sommaire
- Les biens immobiliers en indivision sont soumis à plusieurs formes d’imposition
- L’imposition des loyers est proportionnelle aux parts détenues dans l’indivision
- Tous les indivisaires sont redevables de la taxe foncière
- Les biens détenus en indivision font l’objet d’une décote en cas d’assujettissement à l’IFI
- L’imposition à la revente est “classique” pour les biens immobiliers indivis
- Quels sont les droits à régler en cas de partage de l’indivision?
Sommaire
Les biens immobiliers en indivision sont soumis à plusieurs formes d’imposition
L’ indivision est une situation juridique. Une propriété détenue en indivision appartient à un ensemble de personnes, appelées les indivisaires. Le bien peut provenir d’un achat commun, d’une succession, d’une donation , d’une convention, d’un divorce (ou rupture de PACS) ou d’une dissolution de société. Chacun des coïndivisaires dispose d’une quote-part de la pleine propriété. Ces parts peuvent être inégales.
La situation implique, pour les héritiers indivisaires, des responsabilités communes et des obligations fiscales. Celles-ci s’appliquent pendant l’indivision et en cas de partage ou de revente. En matière de fiscalité, les coïndivisaires sont soumis à plusieurs impôts pendant l’indivision: impôt sur le revenu (IR), impôt sur la fortune immobilière (IFI) et taxe foncière. Lorsque le bien indivis fait l’objet d’une succession, les héritiers doivent s’acquitter de droits d’enregistrement. Enfin, quand le bien indivis est vendu, les règles de droit commun s’appliquent.
L’imposition des loyers est proportionnelle aux parts détenues dans l’indivision
Un bien immobilier détenu en indivision peut être loué. Dans ce cas, chaque indivisaire reçoit une fraction des loyers proportionnelle à sa quote-part. Ces revenus locatifs sont imposés à titre nominatif, entre les mains de chaque coïndivisaire. Ainsi, chacun doit effectuer une déclaration individuelle de ses revenus locatifs à l’administration fiscale. Les recettes sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Les charges de copropriété (intérêts d‘emprunt, taxe foncière, travaux...) sont déductibles de la déclaration fiscale de chacun, à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Exemple d’imposition foncière pour un bien indivis
Un bien immobilier locatif est détenu par deux personnes. Sylvain détient 60% des parts et Rachel 40%. Les revenus locatifs s’élèvent à 12.000 euros par an. Sylvain reçoit 7.200 euros (soit 60%) et Rachel 4.800 euros (soit 40%). Sur une année, les différentes charges s’élèvent à 2.000 euros. Sylvain déduit 1.200 euros de sa déclaration fiscale, et Rachel 800 euros. Ainsi, Sylvain doit déclarer 5.800 euros (7.000 − 1.200) de revenus fonciers et Rachel 4.000 euros (4.800 − 800).
Tous les indivisaires sont redevables de la taxe foncière
En cas de détention d’un bien immobilier en indivision, un seul avis de taxe foncière est émis par l’administration fiscale. Les coïndivisaires reçoivent donc un avis d’imposition commun. Néanmoins, la taxe foncière est une charge partagée: chacun paie une fraction correspondante à sa part dans l’indivision.
Lorsque le nombre de copropriétaires est inférieur à trois, chaque nom figure sur l’avis de taxe foncière. L’avis est envoyé à l’indivisaire dont le nom arrive en premier dans l’ordre alphabétique. La taxe foncière peut être réclamée en intégralité à n’importe lequel des propriétaires indivis. Dans ce cas, le payeur doit se tourner vers les autres indivisaires pour obtenir un remboursement correspondant à leur proportion de parts dans l’indivision. Si les indivisaires s’opposent dans le cadre de cette répartition du paiement de la taxe foncière, ils peuvent saisir la justice.
Exemple de paiement de la taxe foncière pour un bien indivis
Deux frères codétiennent un appartement à Limoges d’une valeur de 600.000 euros. L’appartement est soumis à une taxe foncière de 3.000 euros. L’un détient 40% et l’autre 60% du bien partagé. Pour régler la taxe foncière, le premier devra donc s’acquitter de 1.200 euros (40% de 3.000 euros) et le second, de 1.800 euros (60% de 3.000 euros).
Les biens détenus en indivision font l’objet d’une décote en cas d’assujettissement à l’IFI
Quand vous détenez un bien immobilier en indivision et êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vos parts entrent dans votre patrimoine taxable. Cependant, la jurisprudence admet l’application d’une décote sur la valeur de ces parts pour tenir compte du manque de liquidité à la revente. En effet, un bien immobilier en indivision est plus difficile à vendre qu’un bien classique: la vente implique que les coïndivisaires s’accordent sur les termes et le calendrier. Généralement, le taux de la décote admis se situe entre 30% et 40%.
Par exemple: un coïndivisaire détient 33% d’une maison en indivision dont la valeur vénale atteint 450.000 euros. La valeur de sa quote-part est de 150.000 euros. S’il est soumis à l’IFI, il n’est pas tenu de déclarer la totalité des 150.000 euros à l’administration fiscale. En effet, il peut appliquer une décote. Dans le cas d’une décote de 40%, il ne déclare que 90.000 euros aux services des impôts.
À savoir
L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé en 2018 et a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI est calculé sur la valeur du seul patrimoine immobilier du contribuable.
L’imposition à la revente est “classique” pour les biens immobiliers indivis
En cas de vente de vos parts d’indivision , l’éventuelle plus-value est imposée selon les règles de droit commun. Le montant de l’impôt dépend de la part de chaque coïndivisaire dans le bien. Il est possible de bénéficier d’abattements par tranche en fonction de la durée de détention du bien indivis. Quand vous détenez le bien depuis 6 à 17 ans, l’abattement atteint 2%. De 18 à 24 ans, il s’élève à 4%. Au-delà de 25 ans, il monte à 8%. Au bout de 30 ans, il est total: vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value. De plus, le partage de biens indivis lors d’une succession ou d’un divorce n’est pas considéré comme une cession. Dès lors, la plus-value n’est pas taxable, même en cas de versement d’une soulte.
Comment sont imposées les plus-values d’un bien indivis? Exemple.
Deux sœurs détiennent 50% chacune d’une villa dont elles ont hérité en indivision. Le prix de revient du bien est évalué à 300.000 euros au moment de la succession. Quelques années plus tard, elles vendent le bien indivis pour 400.000 euros, après avoir réalisé des travaux d’une valeur de 30.000 euros. La plus-value totale atteint 70.000 euros (400.000 euros - 300.000 euros - 30.000 euros). Chacune des sœurs est imposée sur la base d’une plus-value de 35.000 euros (50% de 70.000 euros).
Quels sont les droits à régler en cas de partage de l’indivision?
Lors du partage de biens immobiliers en indivision, les propriétaires doivent s’acquitter de droits. Quand les biens peuvent être partagés de manière équitable, ils règlent un droit de 2,5% sur la valeur totale de ces biens. Dans le cas contraire, le partage peut nécessiter le versement d’une soulte (compensation financière) de la part d’un des indivisaires aux autres propriétaires. Cette soulte est soumise aux droits d’enregistrement à 5,8%. Par ailleurs, le droit de partage de 2,5% est dû sur la valeur des biens partagés, déduction faite de la soulte. Toutefois, si le partage fait suite à une indivision liée à une succession ou un divorce, le droit de partage de 2,5% s’applique sur la valeur totale des biens. La soulte échappe alors aux droits d’enregistrement de 5,8%.
