Emprunts immobiliers : quels salaires pour quels emprunts en 2023 ?

information fournie par Boursorama avec Media Services •26/12/2022 à 16:49

( AFP / PATRICK KOVARIK )

Qu'il soit à 100.000, 200.000, 300.000 ou 500.000 euros, le montant d'un crédit immobilier dépend des revenus, mais aussi de la durée et du taux d'emprunt, qui a beaucoup augmenté depuis l'an dernier.

Parmi les premières conditions d'un emprunt, figurent les revenus totaux ainsi que les charges mensuelles actuelles - dont le loyer et les crédits en cours. Tous ces éléments permettent aux banques d'étudier le taux d'endettement de leurs clients.

En fin 2022, emprunter 100.000 euros nécessitait un salaire mensuel de près de 2.067 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 682 euros, de 1.652 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 545 euros, et de 1.419 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 468 euros.

Un emprunt de 200.000 euros nécessitait un salaire de 4.094 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.351 euros, de 3.270 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.079 euros, et de 2.813 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 928 euros.

Pour emprunter 300.000 euros, un salaire doit s'élever à près de 6.125 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 2021 euros, à 4.891 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.614 euros, et à 4.204 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.463 euros.

Enfin pour un emprunt de 500.000 euros, il faut gagner près de 10.179 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 3.359 euros, 8.131 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 2.683 euros, et 6.985 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 2.430 euros.

Des taux d'emprunts plus élevés qu'en 2021

Réalisées en décembre 2022 sur le site d'Empruntis (avec des taux moyens non négociés, soit 2,3% sur 15 ans, 2,4% sur 20 ans et 2,55% sur 25 ans et sans apport et avec un taux d'assurance de 0,36%), ces simulations révèlent une augmentation des taux depuis l'an dernier.

Selon les mêmes simulations effectuées en décembre 2021* , un emprunt de 200.000 euros un salaire devait s'élever fin 2021 à près de 3.537 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.238 euros, à 2.782 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 974 euros, et à 2.345 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 821 euros.

Pour emprunter 300.000 euros, un salaire devait être d'environ 5.305 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.857 euros, environ 4.174 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.461 euros, et environ 3.514 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.230 euros.

Pour emprunter 500.000 il fallait gagner près de 8.842 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 3.095 euros, près de 6.957 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 2.435 euros, et près de 5.868 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 2.054 euros.

Des crédits en cours peuvent diminuer la capacité d'emprunt

Un ou plusieurs crédits en cours peuvent diminuer la capacité d'emprunt. La meilleure solution reste de les rembourser avant de faire la demande de crédit immobilier, afin de ne pas dépasser le taux d'endettement maximal de 35%. Pour estimer sa capacité d'emprunt, il est mieux de se baser sur un tiers des revenus.

À savoir que les revenus pris en compte sont les revenus nets avant imposition , et incluent également les revenus locatifs et certaines primes, en fonction de leur récurrence. En revanche, les aides sociales et les pensions ne font pas toujours partie du calcul.

"Certaines banques ont fait évoluer les revenus qu'elles prenaient en compte vers un calcul plus favorable pour les emprunteurs", explique sur BFMTV Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier immobilier Vousfinancer.

"Ainsi, les revenus fonciers, perçus et à percevoir, sont dorénavant retenus à 90% du montant du loyer au lieu de 70% auparavant et les commissions, primes, part variable sont retenues à 90% de leur moyenne sur 2 ans (au lieu de 50%) s’ils sont considérés comme pérennes… Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35% de taux d’endettement", poursuit-elle.

*Simulations d'emprunt réalisées en décembre 2021 avec des taux moyens non négociés, soit 1,20% sur 25 ans, 1,05% sur 20 ans et 0,90% sur 15 ans, sans apport avec un taux d'assurance de 0,30% et un taux d'endettement de 35%.