Les SCPI bénéficient de fondamentaux solides face à l’inflation (Sofidy)

information fournie par Primaliance •24/04/2023 à 08:00

Les SCPI bénéficient de fondamentaux solides face à l’inflation (Sofidy)

La société de gestion immobilière Sofidy (8,7 milliards € d’encours) a récemment publié une analyse du marché des SCPI face au retour de l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Son président du Directoire, Guillaume Arnaud a ainsi développé plusieurs axes de réflexion permettant de mieux appréhender les différentes composantes du risque et de la performance inhérents à l’immobilier dans ce nouveau contexte, et plus précisément concernant les SCPI. L’année 2022 aura démontré sans conteste la belle résilience de ces véhicules immobiliers non cotés, avec une performance globale de l’ordre de 5% en moyenne (dont 4,53% de taux de distribution moyen selon l’ASPIM), voire au-delà de 6% pour une bonne partie des 25 SCPI ayant revalorisé leurs prix de parts l’année dernière. Qu’en est-il pour 2023 alors que l’inflation et la hausse des taux vont produire leurs pleins effets ?

L’inflation est-elle absorbables par les SCPI ?

Globalement, Sofidy se veut rassurante quant à la possibilité pour les SCPI d’absorber le double choc de l’inflation et des taux d’intérêt , ces véhicules étant généralement gérés avec prudence et détenant des actifs aux fondamentaux solides.

Tout d’abord concernant l’inflation, il ne faut pas oublier que les loyers des actifs immobiliers détenus par les SCPI sont indexés sur l’évolution des prix, en particulier ceux des immeubles tertiaires qui dépendent principalement de deux indices de loyers : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les commerces. Cette indexation des loyers perçus par les SCPI permet aux épargnants d’échapper à l’érosion monétaire qui va par exemple frapper les placements obligataires à taux fixe ou les livrets d’épargne et autres fonds euros d’assurance vie.

Pour donner un ordre d’idée, le dernier indice ILC publié (T4 2022) était en progression de 6,29% sur 12 mois , et l’ILAT de 6,46% , pour un taux d’inflation mesuré par l’INSEE à 5,9% sur l’ensemble de l’année 2022. Les indices de loyers suivent donc assez fidèlement l’inflation, avec néanmoins un petit décalage temporel. Néanmoins, cette indexation des loyers n’est pas systématique, car certains locataires ne « peuvent pas suivre », étant sujets à d’autres hausses importantes de leurs frais généraux, comme le poste des énergies, par exemple.

Pour pleinement bénéficier de cette protection contre l’érosion monétaire, les SCPI se doivent donc d’être positionnées sur des actifs détenant un certain « pricing power » selon les termes de Sofidy, c’est-à-dire pouvant répercuter les hausses de loyers sur leurs locataires. En résumé, l’actif doit être bien placé, qualitatif et loué à un locataire en bonne santé financière, d’où l’importance de plus en plus grande de la gestion locative pour les sociétés de gestion de SCPI. Il sera ainsi préférable de détenir un bel immeuble de bureau dans le quartier central des affaires parisien loué à une grande entreprise qu’un actif moins qualitatif situé dans un secteur peu recherché par les utilisateurs et loué à une PME fragile.

La hausse des taux : un handicap pour les SCPI endettées

Les taux d’intérêt de marché ont progressé de près de 300 points de base en 2022, sous la pression des banques centrales à la manœuvre pour juguler l’inflation. À valeur inchangée, cela entraîne mécaniquement une réduction importante de la prime de risque immobilière , d’où une détente observée en fin d’année sur les rendements immobiliers de certains actifs, en particulier sur les marchés anglais et irlandais.

Cependant, les SCPI ne subissent pas de baisses importantes de leurs valeurs d’expertises l’année dernière , Sofidy mentionnant en particulier que « les valeurs d’expertise des actifs gérés [par Sofidy], réalisées annuellement par des cabinets indépendants, ressortent en moyenne stables sur l’exercice 2022. » Pour la société de gestion, « c’est l’illustration de la résilience d’un patrimoine composé d’actifs de petite taille, modulables selon les besoins des locataires et les tendances sociétales, et acquis sur la base de rendements attractifs permettant aujourd’hui d’amortir la baisse de la prime de risque immobilière. » En résumé, les SCPI qui ont « bien acheté » au cours des années écoulées subissent moins l’érosion des valeurs immobilières que ce qui peut transparaître dans les indices de prix immobiliers.

Mais le vrai sujet de la hausse des taux concerne la capacité d’endettement des acteurs immobiliers, que ce soit en termes de refinancement des actifs déjà en portefeuille, ou bien pour financer les nouvelles acquisitions. De ce point de vue, les SCPI sont bien positionnées de façon générale, car elles sont structurellement « cash rich » par rapport à d’autres acteurs comme les foncières cotées, par exemple.

À 3% de taux d’intérêt, certains acquéreurs avec effet de levier se retirent du marché et laissent le champ libre aux SCPI qui bénéficient logiquement de meilleurs prix d’achat . Parallèlement, les difficultés potentielles de refinancement du patrimoine existant entraînent parfois des cessions forcées de la part des propriétaires concernés. Pour Sofidy, « le profil d’endettement d’une SCPI est également une donnée clé pour évaluer sa capacité de résistance dans une période de hausse des taux. »

Outre le taux d’endettement global, il faut étudier les proportions de dettes à taux fixe et à taux variable, distinguer les emprunts amortissables de ceux à remboursement in fine… Sofidy précise ainsi que ses SCPI présentent un profil d’endettement résiliant dans le contexte actuel de hausse des taux, « avec des taux d’endettement limités, entre 15 et 20%, des conditions de financement sécurisés à des taux fixes, avantageux (inférieurs à 2%), amortissables et sur des maturités longues. » Certaines SCPI du marché ont même fait le choix de ne pas recourir à l’endettement, ce qui représente aujourd’hui un avantage indéniable .

Le contexte actuel est propice aux bonnes affaires immobilières

Comme dans toute période de crise, les baisses de marché ou les phénomènes de liquidité peuvent générer des opportunités dont profitent naturellement les acteurs disposant de niveaux de trésorerie confortables. Le contexte actuel est très certainement une opportunité pour de nombreuses SCPI, en particulier celles qui parviennent à collecter de façon dynamique et ont des capitaux disponibles à investir.

Bien entendu, seuls les gérants adoptant une approche sélective sauront tirer leur épingle du jeu . Les niveaux de collecte records enregistrés par les SCPI en 2022 – le marché a pour la première fois franchi la barre des 10 milliards € de collecte – laissent penser que certains véhicules seront en position idéale pour investir leurs capitaux en 2023 , dans une stratégie de « chasse aux bonnes affaires ». C’est le cas des SCPI de Sofidy, une société de gestion qui « appréhende 2023 avec sérénité et espère continuer à délivrer des performances supérieures à la moyenne du marché ».