Portugal: les erreurs à éviter avant d’acheter un logement (Crédit photo: Skitterphoto - Pexels)
FOCUS - Avec le flou autour de l'avenir du régime fiscal «en or», beaucoup d'acheteurs étrangers se précipitent pour acquérir un bien au Portugal. En oubliant parfois certaines règles de base. Conseils d'une avocate.
Le Portugal, dont le marché immobilier est à l'honneur dans un salon se tenant ce week-end à Paris, a de quoi attirer les acheteurs étrangers et notamment les Français. Un cadre idyllique, des prix immobiliers bon marché et surtout un régime fiscal «en or». Tellement «en or» que le fisc veille. Certains se demandent même s'il va durer. Pour les ménages déjà installés, pas de crainte: ils continueront d'en bénéficier pendant dix ans, comme le prévoit la convention fiscale franco-portugaise. Pour les autres, en revanche, le temps presse. Du coup, les demandes d'acquisitions affluent. Mais le Portugal a beau être un eldorado, acheter un bien immobilier les yeux fermés n'est pas très recommandé. Plusieurs précautions sont à prendre avant de se lancer.
• Vérifier la conformité du logement
Pour faire face à la forte demande, les constructions se multiplient au Portugal. Et par crainte de ne plus pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux, certains acquéreurs étrangers se précipitent parfois un peu trop. «Ils ont tort de croire que le régime fiscal va être remis en cause, assure Me Sandrine Bisson Marvão, avocate franco-portugaise spécialiste du droit immobilier. Les délais d'obtention de permis de construire sont longs et les certificats de conformité sont souvent délivrés avec beaucoup de retard. Avec l'austérité, certaines mairies n'ont pas augmenté leurs effectifs et manquent de personnel pour contrôler la conformité des constructions. La région d'Algarve, très prisée par les Français, a décidé d'y remédier en augmentant ses effectifs.»
• Le logement est-il louable sur Airbnb?
Vous envisagez de louer votre logement au Portugal sur Airbnb. Sachez que, pour cela, vous devez l'enregistrer au Registre national des locations saisonnières comme établissement de location touristique («alojamento local») puis attendre l'autorisation de la mairie, comme le stipule un décret du 23 avril 2015. À noter que si vous modifiez des informations concernant votre logement, vous devez prévenir la mairie dans un délai de dix jours. «Depuis six mois, certaines mairies comme celles de Lisbonne, bloquent les nouvelles licences sur certains quartiers - populaires pour la plupart - (Alfama Mouraria, Castelo, Bairro Alto, Madragoa à Lisbonne) pour éviter que les villes soient prises d'assaut par les touristes. Ce sera bientôt le cas à Porto», explique Me Sandrine Bisson Marvão. Avant de mettre en location votre logement, renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si le quartier où vous habitez fait partie de la «liste noire».
• Les épineux droits de succession
Vous envisagez d'acquérir un logement au Portugal que vous destinez par la suite à vos enfants? Sachez qu'ils seront exonérés de droits de succession. Mais ne vous réjouissez pas trop vite car le législateur fiscal ne leur a pas forcément simplifié la tâche. Pour bénéficier de cette exonération, il faut remplir une condition: l'héritier doit résider au Portugal. Et si l'héritier est résident français? «Si l'acheteur décède dans les sept années qui suivent l'acquisition et que ses héritiers sont résidents français depuis six années au cours des dix dernières années, ils seront imposés suivant la loi française», souligne Me Sandrine Bisson Marvão qui conseille aux personnes concernées de prendre contact avec un notaire français mais aussi avec un notaire portugais afin de se renseigner sur les règles successorales locales.
• Attention à la double imposition
Prenons le cas de Français qui veulent acheter un logement au Portugal pour investir. Beaucoup font cette démarche avec un numéro fiscal de non-résident. Aussitôt l'acte notarié signé, ils déclarent l'adresse du bien au service des impôts. «C'est une erreur car ils sont considérés fiscalement résidents dans les deux pays et pourraient être doublement imposés en France et au Portugal», prévient Me Sandrine Bisson Marvão qui souligne qu'il faut attendre «entre un mois et un an» avant de pouvoir faire la correction. Avant d'envisager acheter un bien au Portugal, l'avocate conseille de se renseigner sur son statut fiscal (résident ou non résident) pour savoir si vous êtes assujettis à la fiscalité locale, française ou les deux.
