Acheter votre résidence principale via une SCI : bonne idée ?

information fournie par Le Particulier •09/06/2024 à 08:00

Les familles peuvent créer une SCI pour mieux gérer la répartition de leur patrimoine immobilier, facilitant ainsi la succession et la transmission des biens.

Détenir votre résidence principale en SCI comporte un certain nombre d'avantages. En effet, la société civile immobilière offre une grande souplesse en termes de gestion du bien immobilier. Elle facilite la transmission à vos héritiers avec une fiscalité avantageuse. En revanche, elle engendre des frais et des démarches administratives. Elle est aussi exclue de certaines exonérations fiscales.

Sommaire:

• La SCI: Un dispositif juridique souple
• SCI familiale: Des avantages pour la détention de votre logement principal
• Les contraintes liées à la détention de votre résidence principale en SCI

La SCI: Un dispositif juridique souple

Une société civile immobilière est une structure créée par au moins deux associés dans le but d'acheter et gérer un patrimoine immobilier. Elle est appréciée des investisseurs immobiliers, mais également des familles souhaitant mieux gérer la répartition de leur patrimoine. Il est possible d'acquérir un bien immobilier par l'intermédiaire d'une SCI pour en faire sa résidence principale. La SCI peut également être créée après l'acquisition du bien . Les associés ont la possibilité d'occuper le logement à titre gratuit ou en souscrivant un bail onéreux. Selon votre situation personnelle et maritale, la SCI peut s'avérer plus intéressante que l'achat d'une résidence principale en nom propre.

SCI familiale: Des avantages pour la détention de votre logement principal

• La liberté dans la gestion du bien

La SCI est une forme juridique offrant une grande liberté aux associés. Ces derniers fixent les modalités de répartition des parts sociales. Ainsi, un couple marié sous le régime de la communauté légale peut contourner la règle selon laquelle chacun est propriétaire de la moitié du bien. Un conjoint peut posséder 60% des parts et l'autre 40%, par exemple.

En outre, la SCI permet de démembrer les parts sociales en divisant la nue-propriété et l'usufruit. Ce démembrement offre la possibilité de répartir la propriété entre les conjoints. En cas de décès d'un associé , l'autre récupère la pleine propriété d'une partie des parts sociales. De cette manière, la SCI protège le conjoint survivant et garantit ses droits. Ces avantages concernent aussi bien les couples mariés et pacsés mais aussi les concubins.

• Une transmission et une gestion facilitées

La SCI facilite la transmission de la résidence principale dans des conditions fiscales avantageuses. Vous pouvez effectuer des donations de parts sociales régulièrement. Vous bénéficiez d'un abattement fiscal de 100.000 euros tous les 15 ans quand la donation est au profit de vos enfants. De plus, vous avez la possibilité de donner les parts en pleine propriété ou en nue-propriété pour en conserver l'usufruit. Ce démembrement offre un avantage fiscal supplémentaire, puisque la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété. Par ailleurs, recourir à la SCI permet d'éviter le régime de l'indivision. Celui-ci peut être source de nombreuses tensions et de blocages au sein du cadre familial. Grâce aux statuts de la société, la gestion du bien est simplifiée.

• L'exonération de l'imposition sur la plus-value

Lors de la cession d'un logement mis gratuitement à la disposition d'un associé à titre de résidence principale, ce dernier est exonéré de l'imposition sur la plus-value au prorata de sa participation dans la société. Les SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés ne peuvent bénéficier d'aucun abattement.

Les contraintes liées à la détention de votre résidence principale en SCI

• Le coût et les formalités de création de la SCI

La création d'une SCI occasionne des frais. Vous devrez acquitter environ 1% de la valeur du bien immobilier au titre de l'apport à la société civile. À cela, s'ajoutent 1500 euros en moyenne pour la rédaction des statuts et les frais de constitution. En outre, le fonctionnement de la SCI implique la désignation d'un gérant, la tenue d'une comptabilité et l'organisation d'une assemblée générale au moins une fois par an.

• L'exclusion de l'abattement lors du montant de l'IFI

Lorsque la résidence principale est détenue en bien propre, le propriétaire bénéficie d'un abattement de 30% sur la valeur du bien au moment de sa revente. Cet abattement n'est pas applicable si le bien est détenu au travers d'une SCI ( article 965 du CGI ). Les associés sont redevables de l'IFI si la valeur de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.