La clause résolutoire est un élément essentiel du contrat de bail
Jusqu'alors facultative, la clause résolutoire est devenue obligatoire pour les contrats de location signé à compter du 29 juillet 2023, dans le cadre de la loi dite «antisquat» promulguée le 27 juillet 2023, afin de mieux protéger les bailleurs contre les locataires ne respectant pas leurs obligations. Mais de quoi s'agit-il exactement ?
En quoi consiste la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet au bailleur de résilier unilatéralement le bail en cas de manquement du locataire à l'une ou plusieurs des obligations mentionnées dans la clause.
Elle peut figurer dans différents types baux, baux d'habitation, baux commerciaux, etc. Auparavant facultative, la clause résolutoire est devenue obligatoire de par la loi du 27 juillet 2023 pour tous les contrats de location signés à compter du 29 juillet 2023 pour les baux d'habitations à titre de résidence principale qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En quoi la clause résolutoire vous protège-t-elle en tant que bailleur ?
En cas de manquement du locataire à l'une des obligations prévues dans la clause résolutoire inscrite dans son bail, par exemple un non-paiement de loyer , et en l'absence de régularisation de sa part dans les délais et modalités de procédure prévus au contrat, le bailleur peut saisir un juge en référé pour que celui-ci constate le non-respect de la clause résolutoire et ordonne son expulsion.
En l'absence de clause résolutoire, le bailleur peut également saisir un juge mais la procédure sera plus longue et incertaine puisqu'il appartiendra au magistrat d'étudier le dossier comportant les éléments de preuve rassemblés par le bailleur pour apprécier si les éléments qui lui sont fournis justifient ou non la résiliation du contrat de location ou les mesures à prendre.
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Comment formuler la clause résolutoire dans votre bail ?
La clause résolutoire a pour but de protéger le bailleur, sans pour autant être abusive pour le locataire. Son formalisme est donc très encadré pour éviter les abus, d'un côté comme de l'autre.
On dit que la clause résolutoire doit être rédigée de manière «claire» ou «non équivoque», sous peine de nullité.
Concrètement, elle doit exposer les obligations à respecter, les délais impartis au locataire pour rectifier la situation et les conséquences pour le locataire.
Les obligations. La loi prévoit quatre cas pouvant être intégrés dans une clause résolutoire de plein droit :
- défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu.
- non-versement du dépôt de garantie.
- défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs.
- troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers.
Les délais. Vous devez explicitement mentionner pour chacune de ces clauses le délai dont dispose le locataire pour rectifier sa situation entre l'envoi du commandement de payer et l'activation de la clause résolutoire.
Pour les clauses de défaut de paiement des loyers et charges locatives et de non-versement du dépôt de garantie, ce délai a été ramené à 6 semaines (contre deux mois avant l'entrée en vigueur de la loi « anti-squat » du 27 juillet 2023.
Pour la clause de défaut d'assurance, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour régulariser sa situation. Attention, pour cette clause, vous devez également reproduire intégralement l'alinéa 2 de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 sous peine de nullité.
Les conséquences. Vous devez mentionner explicitement que le non-respect des obligations entrainera la résiliation du bail.
Par exemple : «Le présent bail sera résilié automatiquement et de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges locatives. A l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire par le bailleur, le locataire aura obligation de libérer les lieux dans un délai d'un mois.»
Bon à savoir : il est possible de trouver de nombreux modèles de rédaction de clause résolutoire sur internet, mais si vous êtes novice en tant que bailleur, n'hésitez pas à vous faire accompagner sur ce point par un professionnel pour vous assurer de la validité du formalisme de la clause que vous intégrez dans le bail de votre locataire.
Comment activer la clause résolutoire ?
L'activation de la clause résolutoire se déroule en trois étapes.
Etape 1 : la mise en demeure. Dès que vous constatez un manquement à l'une des obligations mentionnées dans la clause résolutoire du bail, par exemple dès les premiers jours de retard de paiement du loyer, vous devez adresser à votre locataire une mise en demeure par le biais d'une lettre en recommandé avec accusé/réception indiquant la nature et le montant des sommes à régulariser ainsi que le délai dont il dispose.
Etape 2 : le commandement de payer. Si la situation n'est pas régularisée à l'issue du délai mentionné, vous devez lui adresser par commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer dans un délai donné, soit six semaines en cas de non-paiement de loyers, charges et dépôt de garantie et un mois en cas d'absence d'attestation d'assurance habitation.
Etape 3 : l'assignation en justice. Si la situation n'est toujours pas régularisée à l'issue du délai indiqué dans le commandement de payer, vous devrez saisir la justice pour qu'un juge constate le manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Il validera alors la mise en œuvre de la clause résolutoire et prononcera l'expulsion du locataire indélicat.
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