Faut-il profiter du coup de pouce au dispositif Pinel en 2024?

information fournie par Le Particulier •10/02/2024 à 18:30

Le nouveau zonage du dispositif Pinel peut être désavantageux en raison de loyers déconnectés des prix du marché. ( crédit photo : Shutterstock )

Sommaire:

• Loi Pinel: un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif
• Loi Pinel: des opportunités liées au nouveau zonage des communes
• Pinel: Plus de communes éligibles, mais des défiscalisations moins importantes en 2024
• Dispositif Pinel: Les critères à prendre en compte avant d’investir

Loi Pinel: un dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale instauré en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le secteur immobilier neuf. Les acheteurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de leur investissement (le prix d’achat du logement). En échange, ils s’engagent à louer leur bien immobilier à des locataires modestes, pendant une durée minimale de 6 ans. Le loyer applicable est plafonné. Ils peuvent prolonger cet engagement jusqu’à 9 ou 12 ans et bénéficier alors d’avantages fiscaux plus importants. Le plafond maximal de l’investissement est fixé à 300.000 euros ou 5500 euros/m².

Loi Pinel: des opportunités liées au nouveau zonage des communes

Le zonage «ABC» date de 2003. Il classe le territoire français en cinq zones, selon le niveau de tension du marché immobilier local. Les zones A, A bis et B1 sont dites «tendues»: la demande de logement y est forte. Les zones B2 et C regroupent les secteurs où la tension immobilière est moins forte. Le dispositif Pinel s’applique uniquement dans ces trois zones immobilières tendues.

L’arrêté du 2 octobre 2023 modifie en profondeur le zonage. Désormais, 208 communes sont concernées. 145 villes classées B2 ou C sont désormais éligibles au dispositif Pinel. 63 communes classées en zone B1 sont intégrées à la zone A. En changeant de zone, ces communes bénéficient de plafonds de loyers plus élevés. Cela peut générer une rentabilité accrue pour les propriétaires.

Pinel: Plus de communes éligibles, mais des défiscalisations moins importantes en 2024

L’avantage fiscal accordé aux investisseurs est en baisse. Le dispositif Pinel avait subi un premier coup de rabot en janvier 2023. Au 1er janvier 2024, les taux ont à nouveau été réduits. Ils s’élèvent désormais à:

• 9% pour un engagement de location de 6 ans,
• 12% pour 9 ans,
• 14% pour 12 ans.

Dispositif Pinel: Les critères à prendre en compte avant d’investir

Certaines communes comme Bordeaux ou Toulouse sont désormais classées A. La rentabilité locative accrue dans ces villes peut convaincre les investisseurs de sauter le pas. De plus, l’immobilisme du marché immobilier actuel et l’extinction prochaine du dispositif peuvent pousser les promoteurs immobiliers à consentir des baisses de prix. Ces changements offrent de nouvelles opportunités. Toutefois, cela ne doit pas masquer les autres critères à prendre en compte avant d’investir, à commencer par la rentabilité.

En règle générale, les prix de l’immobilier neuf se situent 15% à 30% au-dessus de ceux de l’ancien. Or, les taux d’emprunt sont élevés en ce moment par rapport à ces dernières années. Pour évaluer la rentabilité d’un investissement Pinel, il est indispensable de faire vos calculs. De plus, le logement doit être loué le plus rapidement possible. La localisation du bien est cruciale. Vérifiez l’attractivité des communes, mais aussi des quartiers où se situent les programmes proposés.

En termes d’avantage fiscal, la loi Pinel a été conçue pour les acheteurs payant beaucoup d’impôts. Ils ont plus à gagner avec la déduction fiscale promise. Toutefois, le gain fiscal doit être mis en perspective avec le manque à gagner au niveau du loyer. En effet, celui-ci est plafonné entre 15% et 20% en dessous des prix du marché. Dans les faits, ces plafonds sont de plus en plus déconnectés des loyers du marché. On constate plus de 40% d’écart dans certaines villes.