Gestion de copropriété : zoom sur le rôle et les missions du syndic de copropriété

information fournie par BoursoBank •31/03/2025 à 12:00

Dans une copropriété, le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires (Crédits: Adobe Stock)

De l'organisation des assemblées générales à la gestion des finances, en passant par l'application des décisions votées par le syndicat des copropriétaires, le syndic joue un rôle clé pour assurer la sérénité et la bonne gestion de la copropriété. Mais comment est-il désigné et quelles sont ses responsabilités exactes ?

Entité la plus connue du grand public parmi les instances qui gèrent une copropriété , le syndic n'en reste pas moins méconnu dans son fonctionnement. Quelles sont les missions du syndic ? Comment est-il désigné ? Quelle différence entre les missions du syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété, conseil syndical de copropriété ?

Pour vous aider à y voir plus clair, cet article vous propose un focus sur le fonctionnement du syndic dans une copropriété.

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale dont le rôle est de gérer la copropriété et d'exécuter les décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales.

Le syndic de copropriété est par exemple en charge :

• D'organiser et tenir les assemblées générales du syndicat des copropriétaires en respectant le cadre fixé par la loi comme le délai de prévenance dans l'envoi des convocations.
• De faire respecter le règlement de copropriété.
• D'administrer l'immeuble et d'appliquer les décisions votées en assemblée générale, comme par exemple la tenue de travaux d'amélioration des parties communes.
• D'établir le budget prévisionnel et de gérer les comptes de la copropriété.

Bon à savoir : en vertu de la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndic a l'obligation légale d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour la gestion des fonds de la copropriété.

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Comment le syndic de copropriété est-il désigné ?

Le syndic est désigné par un vote de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour une durée maximale de trois ans, renouvelable.

Les étapes de désignation sont encadrées par la loi.

• Mise en concurrence : avant l'assemblée générale, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic. Chaque copropriétaire peut également proposer un candidat. Cette étape doit être anticipée car réunir différents projets de contrat de syndic peut prendre plusieurs mois.
• Vote en assemblée générale : le syndic est désigné à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Bon à savoir : si aucun syndic n'est désigné, par exemple parce que l'assemblée générale ne parvient pas en désigner un, un ou plusieurs copropriétaires doivent saisir le juge du tribunal de grande instance pour qu'il désigne un syndic judiciaire, qui sera en charge de l'administration provisoire de la copropriété et de l'organisation de la désignation d'un nouveau syndic.

• Durée du mandat : le mandat du syndic est limité à trois ans, mais peut être renouvelé lors d'un vote en assemblée générale du syndicat des copropriétaires à la fin du mandat.

Syndic professionnel ou bénévole ?

Le syndic d'une copropriété peut être soit professionnel soit bénévole.

• Syndic professionnel : un syndic professionnel est une personne morale ou physique exerçant en son nom propre ou au sein d'une société.

Un syndic professionnel est tenu de souscrire une garantie financière ainsi qu'une assurance responsabilité civile professionnelle, et posséder une carte professionnelle couramment appelée «carte S» pour «carte de syndic de copropriété» délivrée par la chambre de commerce et de l'industrie (CCI).

Le syndic professionnel perçoit des honoraires pour ses services.

• Syndic bénévole : un syndic bénévole est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires pour gérer la copropriété.

Il n'est donc pas rémunéré pour ses services et n'est pas soumis aux mêmes obligations légales que le syndic professionnel, comme la détention d'une carte professionnelle ou la souscription d'une garantie financière.

Il est toutefois recommandé au syndic bénévole de souscrire une assurance responsabilité civile dont les cotisations seront prises en charge par la copropriété.

Quelle différence entre le syndic et le syndicat de copropriétaires ?

Une copropriété est régie par trois entités : le syndicat des copropriétaires qui prend les décisions, le syndic de copropriété qui exécute les décisions et assure la gestion et le conseil syndical de copropriété qui contrôle les actions du syndic.

• Le syndicat des copropriétaires : il est composé de l'ensemble des copropriétaires sans exception. Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblées générales pour décider des actions à entreprendre pour la gestion de l'immeuble, voter le budget, d'éventuels travaux , choisir le syndic, etc.
• Le syndic de copropriété : il exécute les décisions prises par le syndicat des copropriétaires, gère les finances, l'entretien, et représente le syndicat dans les actes civils
• Le conseil syndical de copropriété : il est composé de copropriétaires bénévoles qui ont été élus lors d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Ils assurent la liaison entre ce dernier et le syndic. Le conseil syndical a aussi une mission d'assistance et de contrôle du syndic, par exemple concernant la répartition des dépenses ou les conditions dans lesquels sont passés et exécutés les marchés avec des prestataires, par exemple pour des travaux ou de l'entretien.

Pourquoi changer de syndic ?

La copropriété peut être amenée à changer de syndic tout simplement pour une question de fin de mandat : les copropriétaires peuvent décider de ne pas renouveler le contrat du syndic actuel et de choisir un nouveau syndic, sans avoir à évoquer de motif particulier.

A l'inverse, il se peut que ce soit le syndic lui-même qui ne souhaite pas voir renouveler son contrat avec la copropriété pour diverses raisons.

Il se peut aussi que le conseil syndical de copropriété souhaite mettre fin au contrat du syndic de manière unilatérale et anticipée, s'il estime qu'il existe une «inexécution suffisamment grave de l'autre partie», comme des erreurs de gestion, le non-respect d'obligations légales, etc.

La révocation d'un syndic en cours de mandat ne peut se faire qu'au cours d'une assemblée générale des copropriétaires, qu'il s'agisse de l'assemblée annuelle ou d'une assemblée spéciale.

Le conseil syndical de copropriété demande l'inscription de la question à l'ordre du jour en motivant les faits reprochés.

Comment changer de syndic ?

Changer de syndic est une décision importante qui doit être prise en assemblée générale. Voici les étapes à suivre :

• Préparation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires : inscrire la résolution de changement de syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
• Mise en concurrence de plusieurs syndics : il s'agit de comparer plusieurs projets de contrat de syndic afin de choisir le syndic offrant les meilleures prestations au meilleur prix.

Un projet de contrat est un document au contenu réglementé et qui doit s'accompagner d'une fiche d'information sur le prix et les prestations de gestion proposées par le syndic.

Cette mise en concurrence est menée par le conseil syndical qui réunit plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Bon à savoir : il n'est pas nécessaire de procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics si la copropriété n'a pas de conseil syndical ou si lors de l'assemblée générale de l'année précédente il a été décidé à la majorité absolue de l'article 25 (soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents) de ne pas faire de mise en concurrence.

• Vote en assemblée générale : lors de l'assemblée générale, les copropriétaires votent pour le nouveau syndic à la majorité absolue des voix (dite «majorité absolue de l'article 25»).

Si aucun des candidats n'obtient la majorité absolue mais que l'un d'eux a obtenu au moins un tiers des voix, les copropriétaires peuvent effectuer un second vote au cours de la même assemblée générale à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc cette fois pas pris en compte.

• Passation de pouvoirs : une fois le nouveau syndic désigné, l'assemblée générale des copropriétaires fixe les dates de fin du contrat en cours et la prise d'effet du contrat du nouveau syndic, qui doit démarrer au minimum un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

L'ancien syndic doit transmettre ses documents au nouveau syndic en respectant certains délais légaux à partir de l'arrêt de ses fonctions. Ces délais peuvent aller de 15 jours, par exemple pour la situation de trésorerie de la copropriété, à un mois par exemple pour les documents techniques comme le Diagnostic Technique Global (DTG) et jusqu'à 3 mois de délai pour la remise de l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires après apurement et clôture.

Bon à savoir : si l'ancien syndic ne respecte pas ces délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peuvent le mettre en demeure puis si nécessaire engager un recours devant un tribunal.

Stéphanne Coignard

Boursorama

Rédactrice Web

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