Immobilier : la Cour des comptes recommande de baisser les frais de notaire et d'augmenter la taxe foncière

information fournie par Boursorama avec Media Services •20/12/2023 à 09:30

Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), rattaché aux Sages de la rue Cambon, appelle à réformer la fiscalité de l'immobilier, dans un rapport publié lundi 18 décembre.

Le Conseil des prélèvements obligatoires, rattaché à la Cour des comptes, appelle à réformer la fiscalité de l'immobilier, notamment en réduisant les frais de notaire et en augmentant la taxe foncière. ( AFP / MARTIN BUREAU )

Ce Conseil accuse la fiscalité immobilière de "rigidifier" le marché, de manquer de "cohérence" et d'être inadaptée aux enjeux environnementaux. Il veut s'attaquer aussi bien aux impôts, comme les droits de mutation (frais de notaire) lors des transactions, qu'aux "nombreuses" aides fiscales comme les dispositifs Duflot et Pinel, ou encore à l'abattement sur l'impôt sur le revenu dont peuvent bénéficier les propriétaires de locations meublées. Le CPO souhaite que cet abattement, qui peut atteindre 50% voire 71% des loyers perçus, soit aligné sur le régime des locations de biens nus, à 30%.

Par ailleurs, le premier président de la Cour des comptes Pierre Moscovici, qui préside le CPO, estime que le taux réduit de TVA à 5,5% sur la rénovation énergétique "n'est pas un bon instrument". Il souhaite le porter à 10%, en redirigeant les gains financiers vers des "aides plus ciblées". Plus généralement, le conseil recommande de procéder à une "évaluation systématique" de ces niches fiscales, "pour ne conserver que celles aux effets économiques, sociaux ou environnementaux avérés". Ces aides coûtent à l'État 15 milliards d'euros par an , soit un sixième de ce que rapportent en contrepartie les impôts liés au logement.

Le CPO accuse aussi certains impôts sur le logement d'avoir des effets contre-productifs et de participer, même modestement, à l'inflation. Le rapport préconise de basculer les taxes aujourd'hui payées au moment de l'acquisition (autour de 40% des revenus fiscaux du logement) vers celles payées au moment de la détention, "afin de davantage taxer la rente que l'accès à la propriété" , justifie Pierre Moscovici.

La méthode de calcul de la taxe foncière, "obsolète"

Sont particulièrement visés les droits de mutation à titre onéreux, appelés "frais de notaire", réglés au moment d'un achat immobilier. Ils représentent autour de 5% du prix d'achat et reviennent en réalité aux départements et aux communes. Selon le Conseil, "leurs effets sur la mobilité résidentielle sont globalement négatifs" en désincitant à l'achat. Le rapport préconise donc de basculer une part de leur montant vers la taxe foncière, afin que leur suppression ne coûte rien aux collectivités. Pour le CPO, "la fiscalité du logement est déconnectée de la valeur économique des biens".

La méthode de calcul de la taxe foncière, jugée "obsolète" , est pointée du doigt. En effet, "les coefficients déterminés en 1970" pour calculer le montant de la taxe foncière "survalorisent les constructions neuves de cette époque, qui sont parfois dégradées aujourd'hui, et sous-évaluent les immeubles anciens des centres-villes qui sont aujourd'hui très cotés", relève Pierre Moscovici. La taxe foncière pèse ainsi deux à trois fois plus en Seine-Saint-Denis qu'à Paris . Elle est globalement plus faible dans les grandes agglomérations et le littoral , là où les prix de l'immobilier sont les plus chers.

8% du total des prélèvements obligatoires

Le Conseil des prélèvements obligatoires recommande donc de réformer l'assiette de calcul de la taxe foncière , en se basant sur les historiques d'achat. Et pourquoi pas l'intelligence artificielle, pour que la valeur réelle des logements soit mieux évaluée. Pour l'heure, le gouvernement a prévu de réviser la valeur locative des logements en 2028.

Par ailleurs, pour les auteurs, les aides et les impôts sur le logement ne sont pas en adéquation avec les enjeux environnementaux, notamment parce qu'ils favorisent le neuf et donc partiellement l'artificialisation des sols. C'est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ), un dispositif qui ne peut être sollicité aujourd'hui que pour un achat dans le neuf. Le Conseil souhaite l'étendre à l'achat immobilier dans l'ancien avec travaux, dans une optique de "sobriété foncière" . En 2020, la fiscalité du logement représentait 92 milliards d'euros, soit 8% du total des prélèvements obligatoires.