Immobilier : les dépenses de travaux ne viennent pas toujours en majoration du prix d’acquisition

information fournie par Mingzi •23/11/2020 à 14:47

Quels sont les travaux qui peuvent venir en majoration du prix d’acquisition ? (Crédit photo: 123RF)

Un couple acquiert une maison, y entreprend des travaux puis la revend. Dans leur déclaration d'impôt, il majore le prix d'acquisition du bien du montant des travaux. À l'issue d'un contrôle, l'administration fiscale n'admet qu'une partie des dépenses de travaux et demande au couple de régler un supplément d'impôt.

Les faits

M. et Mme D acquièrent en 2011, une maison à usage d'habitation pour un prix de 85.000 euros. Ils y entreprennent des travaux pour un montant de 78.879 euros. Ils revendent ensuite le bien au prix de 241.000 euros.

Dans leur déclaration d'impôt sur le revenu, ils majorent le prix d'acquisition du bien du montant des travaux. À l'issue d'un contrôle sur pièces de la déclaration de revenu 2012, l'administration fiscale n'admet les dépenses de travaux qu'à concurrence de la somme de 14.746 euros et demandent à M. et Mme D à de régler le supplément d'impôt sur le revenu correspondant.

M. et Mme D demandent au tribunal administratif de prononcer la décharge de ces impositions. Leur demande est rejetée. Ils font appel de ce jugement.

Quels sont les travaux qui peuvent venir en majoration du prix d'acquisition ?

Lorsqu'un contribuable réalise, postérieurement à l'acquisition d'un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu'elles n'aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d'acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l'occasion de sa cession.

Peuvent être considérés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

Peuvent être considérés comme des travaux d'agrandissement, les travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Les travaux d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Les travaux d'entretien et de réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Le verdict

Les dépenses acquittées par le couple en 2012 d'un montant de 3.721 euros correspondant à des travaux de pose de plaques de plâtre résultant de la création d'une chambre et du déplacement correspondant de la salle d'eau, n'affectant pas le gros œuvre mais modifiant en partie l'agencement de la maison et ajoutant, avec cette seconde chambre, un élément de confort nouveau, peuvent être considérées comme des dépenses d'amélioration.

Les frais de fourniture et pose d'une douche d'un montant de 6.757 euros et de deux vasques pour un montant de 314 euros, sont indissociables des travaux précédents. Cela correspond à un montant total de 10.793 euros réduisant le montant de la plus-value imposable.

En revanche, les dépenses correspondant à des travaux de fourniture et pose d'une cuisine aménagée et du remplacement du ballon d'eau chaude, ne correspondent pas à des travaux d'amélioration et il ne résulte pas de l'instruction que ces travaux sont indissociables des autres travaux d'amélioration entrepris au cours de la même année dans l'immeuble cédé dès lors que la maison acquise par le couple disposait déjà d'une cuisine aménagée et d'un chauffe-eau.

Les dépenses correspondant à des travaux de remise en état d'une cheminée, la pose d'une toile de fibre de verre sur les plafonds puis l'application de peinture et à la réalisation de diagnostics immobiliers ne peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration et sont dissociables des autres travaux réalisés.

Au final, le tribunal considère que M. et Mme D sont seulement fondés à demander la majoration du prix d'acquisition pour un montant de 10.793 euros.

(Source : Arrêt de la CAA de NANTES, du 5 novembre 2020, n°18NT04137)