Les travaux à faire dans votre logement en location peuvent entacher votre rentabilité locative s’ils ne sont pas anticipés. ( crédit photo : Shutterstock )
Gérer un bien immobilier locatif engendre des frais d'entretien et de réparations diverses. Plomberie, dégât des eaux ou problème de serrurerie peuvent rapidement faire grimper la facture. Il est indispensable d'anticiper ces dépenses pour investir sereinement.
Sommaire:
- Investissement locatif: vous devez tenir compte des coûts d'entretien du bien
- La plomberie, en tête des incidents techniques les plus fréquents
- Frais de gestion locative: quel coût pour le propriétaire?
Investissement locatif: vous devez tenir compte des coûts d'entretien du bien
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter un certain nombre d'obligations visant à garantir l'entretien du bien immobilier. Ainsi, il relève de la responsabilité du propriétaire de proposer un logement en bon état tout au long de la location. Les petites réparations et les tâches courantes comme le ménage sont à la charge du locataire.
La gestion locative comporte un certain nombre d'imprévus et de frais trop souvent sous-estimés par les propriétaires, pour lesquels il est nécessaire de prévoir un fonds de roulement dédié dans votre trésorerie.
La plomberie, en tête des incidents techniques les plus fréquents
L'agence de location et de gestion en ligne Flatlooker a réalisé une étude en juin 2023 pour estimer les coûts moyens annuels liés aux imprévus rencontrés par les propriétaires bailleurs. Elle a passé au crible tous les incidents déclarés en 2022 et 2023 dans les 5.000 logements de son parc locatif. Elle en a recensé 3.500.
Voici le top 5 des incidents les plus fréquents:
- Plomberie: 28,3%
- Dégât des eaux: 14,9%
- Serrurerie: 13,1%
- Électroménager: 11,3%
- Électricité: 9,2%
Ensuite viennent les problèmes liés à l'entretien ou au ménage, au mobilier, à Internet, puis les problèmes d'aération, d'humidité ou de nuisibles. Les demandes liées à la peinture, aux volets ou aux huisseries sont présentes dans une moindre mesure.
Selon l'étude, il faut s'attendre à gérer un incident de plomberie tous les ans, un dégât des eaux tous les 2 ans, et faire appel à un serrurier tous les 2 ans et demi. Les problèmes liés à l'électroménager et l'électricité se produisent en moyenne tous les 3 ans. Enfin, les travaux de peinture sont à prévoir tous les 5 ans.
Frais de gestion locative: quel coût pour le propriétaire?
Flatlooker évalue le coût moyen de ces interventions techniques à 116 euros. Cependant, le montant moyen de la facture varie selon le type d'incident:
- Peinture: 206 euros
- Plomberie: 166 euros
- Électricité: 165 euros
- Dégât des eaux: 154 euros
- Électroménager: 136 euros
- Serrurerie: 135 euros
- Entretien et ménage: 66 euros
Les dépenses augmentent avec le temps. De 160 euros la première année, elles atteignent plus de 500 euros quatre ans plus tard. Sur 5 ans, le budget annuel s'établit autour de 423 euros.
Selon Flatlooker, un propriétaire doit gérer en moyenne 10 tâches imprévues chaque année: 7 à caractère administratif et 3 liées à des incidents. La taille du bien immobilier loué est presque sans lien avec le nombre de sollicitations. La charge administrative est équivalente, et seuls les logements vraiment plus grands disposant d'une seconde salle de bains peuvent rencontrer plus de soucis de plomberie.
Outre les incidents imprévus, les propriétaires doivent également anticiper le coût lié à l'entretien et à la remise en état du logement. Cela comprend des éléments peu coûteux: le remplacement du digicode ou de la boîte aux lettres, par exemple. Cependant, d'importantes dépenses sont aussi à prévoir: des travaux d'étanchéité de la toiture, un ravalement de façade, des travaux écoénergétiques … En moyenne, la facture annuelle est évaluée à près de 1% du prix du bien.
Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire?
- les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement, par exemple la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- les dépenses d'entretien courant des parties communes: ménage, espaces verts, ascenseur,
- les dépenses correspondant à des services rendus liés à l'usage des éléments du logement: eau, chauffage collectif, fourniture d'énergie,
La location d'un logement inclut le paiement de charges locatives. Ces charges sont payées par le propriétaire mais remboursées mensuellement par le locataire. On parle de «charges récupérables». La liste de ces charges est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elle se divise en 3 catégories:
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