Immobilier / quand le neuf est moins cher que l’ancien-iStock-yves vigreux.jpg
Un investissement supplémentaire pour l’ancien
Le marché de l’immobilier a connu de nombreux rebondissements ces dernières années. En plus de la hausse des taux d’intérêt, le DPE (diagnostic de performance énergétique) et ses obligations modifient le portrait de l’investissement locatif. En effet, depuis le 1er janvier 2023, une partie des logements classés G (ayant une consommation énergétique annuelle supérieure à 450 kwh/m²) sont interdits à la location. De plus, les loyers des logements classés F ou G sont gelés, conformément à la loi Climat et Résilience. La mise en location d’un bien immobilier ancien classé G ou F implique donc un investissement supplémentaire lors de l’achat pour financer les rénovations énergétiques nécessaires.
Jusqu’à 28,24 % d’économies
Une étude réalisée par la plateforme d’investissement locatif Maslow.immo (présente sur les marchés de l’immobilier neuf et de l’ancien) démontre un repli vers l’immobilier neuf, malgré des coûts de construction croissants. En intégrant le prix de vente moyen dans l’immobilier ancien, les frais de notaire, les frais de rénovation et la perte de surface, l’étude met au jour d’importantes disparités dans 7 villes (La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes, Annecy et Toulouse) au sein desquelles le budget global d’un achat neuf est moins important que celui d’un achat dans l’ancien. Les acheteurs de biens neufs effectueraient ainsi de 1,44 % d’économies en moyenne à Toulouse et jusqu’à 28,24 % d’économies à Lille.
Comprendre les disparités
Les prix moyens au mètre carré sont habituellement plus élevés dans l'immobilier neuf (+20 %) que dans l’immobilier ancien. L’achat d’un bien ancien implique cependant la mise en œuvre de travaux de rénovation ou d’aménagement. L’étude proposée par Maslow se fonde en partie sur les résultats d’une autre étude, proposée par l’agence immobilière en ligne Flatlooker, qui compilait les budgets consacrés à 1.000 rénovations énergétiques effectuées pour passer d’un DPE G à F. Les différents travaux débouchaient sur un prix de rénovation moyen de 1.029 euros au mètre carré. Les disparités entre les budgets consacrés au neuf et à l’ancien s’expliquent également par des frais d’acquisition plus bas dans l’immobilier neuf (entre 2 % et 4 % du prix d’achat contre 7 % à 8 % pour l’ancien). Les frais d’acquisition regroupent les frais de notaire, les sommes relatives au traitement du dossier, ainsi que les différentes taxes associées à la transaction.
Acheter neuf ou ancien ?
Le neuf et l’ancien présentent des avantages comme des inconvénients, variables selon les profils d’investisseurs. Si le prix d’achat d’un bien immobilier neuf est plus élevé que celui d’un bien ancien, le neuf offre cependant de nombreuses garanties en matière de confort et de qualité. Les investissements locatifs permettent également aux acheteurs de bénéficier des réductions d’impôts proposées par le dispositif Pinel. L’ancien offre quant à lui une plus grande marge de manœuvre aux primo-acheteurs ou aux acheteurs résidents. Outre la négociation du prix de vente, ils bénéficient d’un logement de caractère disponible rapidement et dont les travaux d’aménagement permettront de dégager une éventuelle plus-value à la revente.
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