Comment gérer un bien immobilier acquis à deux en cas de séparation? ( crédit photo : Shutterstock )
Sommaire:
- Loi Pinel: vous vous engagez à louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans
- Dispositif Pinel: vos options pour gérer le logement en cas de divorce, séparation, rupture
- Le cas des déficits fonciers
Loi Pinel: vous vous engagez à louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans
Le dispositif d’investissement locatif Pinel permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu quand ils font l’acquisition d’un logement neuf pour le mettre en location. En contrepartie, les propriétaires bailleurs ont l’obligation de louer le bien pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans. Celle-ci peut être prorogée jusqu’à 12 ans. Dans ce cas, votre avantage fiscal est croissant.
En cas de modification de la composition de votre foyer fiscal pendant la durée de votre engagement locatif (divorce, séparation, décès…), les avantages déjà perçus et à venir peuvent être remis en cause par l’administration fiscale. De plus, il peut être compliqué de conserver un logement partagé quand vous vous séparez de votre conjoint. En cas de rupture pendant la période d’engagement de location, plusieurs choix s’offrent à vous.
À noter
Si vous vous séparez au terme de votre engagement initial de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez vendre le bien immobilier à un tiers. La répartition du produit de la vente dépend de votre régime marital.
Dispositif Pinel: vos options pour gérer le logement en cas de divorce, séparation, rupture
- Vendre le logement
La loi autorise la vente d’un bien immobilier acquis grâce au dispositif Pinel dans certains cas précis: un divorce, un décès ou une invalidité. Toutefois, il ne s’agit pas forcément de la solution la plus judicieuse car elle représente un coût financier élevé. En effet, vendre avant la fin de la période d’engagement de location constitue une infraction à la loi Pinel. L’administration fiscale est en droit d’exiger le remboursement de la réduction d’impôt déjà perçue pour «non-respect des conditions initiales».
- Conserver le bien en indivision, pour une gestion partagée
En cas de séparation à l’amiable, les ex-époux peuvent s’entendre sur la gestion du logement acquis en Pinel. Pour donner un cadre à leur détention commune du logement, ils peuvent créer une «indivision». Ils sont nommés copropriétaires sur une période donnée (jusqu’à la fin du bail, par exemple). Cela leur permet de continuer à percevoir les loyers. Le seul changement réside dans la déclaration fiscale annuelle: chacun remplit la sienne. La réduction d’impôt est partagée entre les deux ex-conjoints au prorata de leur part.
- Racheter la part de son ex-conjoint(e) pour détenir le logement seul
Les ex-conjoints peuvent se mettre d’accord pour que l’un des deux rachète le bien immobilier acquis en Pinel. Il peut s’agir d’un rachat des parts ou de l’abandon d’une partie du patrimoine à titre de compensation. La consultation d’un notaire est nécessaire pour acter ce changement de propriété. Le propriétaire peut continuer à percevoir l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel jusqu’à la fin de la période d’engagement, à condition de continuer à respecter les conditions de location. Il doit joindre une note à sa déclaration de revenus ou adresser un courrier recommandé à l’administration fiscale pour demander à reprendre à son profit la réduction d’impôt.
Le cas des déficits fonciers
Au moment du divorce, le montant des loyers perçus par les conjoints peut être inférieur aux charges acquittées. Cela crée un déficit foncier. Si celui-ci n’est pas encore déduit des revenus du couple, il est possible d’en profiter l’année du divorce. Chaque ex-conjoint peut déduire 50% des déficits issus des biens immobiliers acquis en commun de son revenu global.
Vendre un logement occupé (loué) entraîne une décote du prix de vente
La vente d’un appartement occupé par un locataire entraîne une décote. Le montant de cette dernière dépend de plusieurs critères: durée du bail restant à courir, montant du loyer (plus il est faible, plus la décote est élevée), surface du bien, âge du locataire… Pour une location vide, avec un bail de 3 ans, la décote peut atteindre 10% à 15%. Pour une location meublée (ou un studio) dont la durée du bail est de 9 mois ou 1 an, la décote est faible voire nulle. Les locataires de plus de 65 ans aux faibles revenus bénéficient d’une protection particulière. Quand vous achetez un bien occupé par ce profil de locataires, il est possible de négocier une décote importante.
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