Jean, 67 ans, réfléchit à vendre sa résidence principale pour optimiser sa retraite

information fournie par Le Particulier •12/04/2025 à 14:00

Jean est senior: il perçoit sa retraite et la pension de réversion de sa femme. Il voudrait augmenter ses revenus mensuels via des placements pertinents.

Sommaire:

• La situation de Jean: il veut déménager et augmenter ses revenus mensuels de retraité
• Contrat d’assurance-vie et/ou parts de SCPI: Jean ne sait pas quel produit choisir
• Pourquoi Jean va investir dans des SCPI européennes
• Le démembrement viager des parts de SCPI pour une transmission du capital optimisée
• Jean va aussi souscrire une assurance-vie en pensant à l'avenir de ses petits-enfants

La situation de Jean: il veut déménager et augmenter ses revenus mensuels de retraité

Jean vit seul dans sa grande maison, située à Beaumont, à 15km d’Auxerre, dans l’Yonne. Achetée il y a 45 ans, elle a accueilli les deux enfants qu’il a eus avec sa défunte femme. Désormais, ce bien est trop grand, trop rempli de souvenirs et trop difficile à entretenir: Jean souhaite le revendre. La maison a beaucoup de charme avec ses vieilles pierres et sa grande cheminée ouverte. Elle offre une surface habitable de 150m² et dispose de quatre grandes chambres. Elle est située au cœur d’un grand jardin arboré de 1.500m². Elle est estimée à 300.000 euros.

Jean ne souhaite plus avoir à gérer un bien immobilier et compte désormais louer un appartement moderne dans le centre-ville d’Auxerre. Il s’est fixé un budget pour le loyer: 850 euros maximum. Il a déjà repéré plusieurs T3 d’environ 60m² correspondant à sa recherche. Ce loyer à dépenser sera en partie compensé par une réduction des trajets en voiture (environ 100 euros d’essence par mois), l’arrêt du paiement de la taxe foncière (90 euros par mois) et une baisse anticipée des frais de chauffage (250 euros par mois).

Jean perçoit la pension de réversion de sa défunte femme et une retraite de 1800 euros net par mois (1688 euros après impôt). Il compte améliorer ce montant en investissant une partie de l’argent de la vente de sa maison. Ainsi, il veut continuer à profiter de la vie, faire plaisir à ses petits-enfants et faire fructifier un capital à transmettre à son décès.

Contrat d’assurance-vie et/ou parts de SCPI: Jean ne sait pas quel produit choisir

Pour faire fructifier son patrimoine immobilier, Jean hésite entre placer 250.000 euros sur un contrat d’assurance-vie ou acheter des parts de SCPI au comptant.

Un contrat d’assurance-vie est un produit d’investissement intéressant à tout âge de la vie. Il permet de se constituer un capital disponible à tout moment et offre des conditions intéressantes pour le transmettre. En faisant des versements sur son contrat avant 70 ans, Jean optimise ces conditions. Cependant, pour lui, la priorité est d’augmenter ses revenus tout de suite. S’il place 25.000 euros sur un contrat d’assurance-vie, il en touchera les intérêts au 31 décembre de l’année en cours. Il ne pourra pas profiter pleinement de l’abattement annuel de 4.600 euros sur la plus-value. En cas de retrait, il sera donc imposé à son taux marginal d’imposition (11%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Pour Jean, cette imposition semble trop importante.

En 2024, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont offert des taux de rendement de 4,73%, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ce taux séduit Jean. Comme de nombreux Français, il considère la pierre comme un placement solide et moins risqué que les marchés financiers. En outre, Jean ne s’occupera de rien: la SCPI se charge de l’entretien du bien et gère les locataires (entrées, sorties, baux…). Elle reverse différents revenus à ses associés:

• Les revenus fonciers issus des loyers des immeubles détenus,
• Les revenus financiers issus des placements réalisés par la SCPI,
• Les revenus issus des plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles.

Les SCPI permettent d’investir dans un patrimoine immobilier varié (immeubles, bureaux, écoles, commerces…) et d’accéder à des biens situés à l’étranger, notamment en Europe. De plus, Jean apprend que le placement s’accompagne d’avantages fiscaux. Ces arguments vont finir de le décider.

Pourquoi Jean va investir dans des SCPI européennes

La fiscalité des SCPI françaises est peu intéressante selon Jean. Les revenus des loyers sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Jean, dont le Taux Moyen d’Imposition (TMI) est de 11%, verrait donc son impôt global monter à 28,2%. Si Jean investit 250.000 euros dans des SCPI françaises offrant une rentabilité de 4% nets de frais de gestion, il perçoit des loyers de 8000 euros annuels. Son imposition est alors de: 10.000 x (11% + 17,2%) = 2820 euros.

Toutefois, il est possible de réduire cette fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. En effet, le patrimoine immobilier de celles-ci est soumis à la fiscalité du pays où il se trouve (et pas à celui du lieu de résidence du souscripteur). Ainsi, Jean échappe aux prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers. Il est tout de même redevable de l’impôt sur le revenu. Jean doit donc payer des impôts s’élevant à: 10.000 x (11%) = 1120 euros.

À savoir: La plus-value sur les parts de SCPI bénéficie d’abattements fiscaux liés à leur durée de détention:

• 0% pendant les 5 premières années,
• 6% d’abattement par an entre la 6e et la 21e année
• 4% d’abattement la 22e année,
• Exonération totale au-delà de 22 ans.

Le démembrement viager des parts de SCPI pour une transmission du capital optimisée

En revendant sa maison, Jean évite à ses enfants d’hériter d’un bien détenu en indivision. Son choix d’investir en SCPI est aussi astucieux pour leur transmettre un capital. En effet, les enfants hériteront équitablement des parts de leur père. Et chacun pourra choisir ce qu’il souhaite en faire entre: les conserver, pour recevoir à son tour des rendements, ou les revendre à la valeur de retrait en vigueur.

Jean va aussi utiliser le dispositif du démembrement viager pour optimiser la succession de son patrimoine. Les droits de propriété des parts de SCPI sont alors divisés entre lui (il est l’usufruitier) et ses enfants (ils sont les nus-propriétaires). En pratique, Jean perçoit des revenus de la SCPI jusqu’à son décès. À sa mort, ses enfants héritent de ses parts avec des droits de donations réduits. En effet, leur valorisation est figée au moment du démembrement en viager et dépend de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fixé par les impôts:

La valorisation des parts de Jean dont ses enfants hériteront est donc fixée à: 250.000 x (60%) = 150.000 euros, soit 75.000 euros par enfant. Comme la loi prévoit un abattement de 100.000 euros par parent et par enfant, les enfants de Jean ne paient aucun droit de donation au moment de devenir pleinement propriétaires des parts de SCPI.

Jean va aussi souscrire une assurance-vie en pensant à l'avenir de ses petits-enfants

Pour aider ses deux petits-enfants à payer leurs études, Jean décide également de leur ouvrir un contrat d’assurance-vie. Il va les abonder à hauteur de 25.000 euros chacun. Pour être certain du bon usage de cet argent, Jean remplit un « pacte adjoint ». Il stipule noir sur blanc souhaiter que «cette somme soit utilisée pour le paiement des frais d’études supérieures».

Les objectifs de Jean sont tenus. Il a investi dans un placement solide, pouvant lui rapporter quelques milliers d’euros annuels, tout en optimisant la transmission de son capital.