L'immobilier européen non coté subit un « repricing » significatif au 4ème trimestre selon l’INREV

information fournie par Primaliance •10/04/2023 à 08:00

L'immobilier européen non coté subit un « repricing » significatif au 4ème trimestre selon l’INREV

L’INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) est une association professionnelle basée aux Pays-Bas, qui réunit 120 investisseurs institutionnels parmi les plus importants d’Europe, ainsi qu’une quarantaine de sociétés de gestion immobilières majeures. Elle publie régulièrement des analyses des différents marchés immobiliers européens de façon transparente à partir de sources incontestables, avec l’objectif d’améliorer les meilleures pratiques d’investissement. Un indice trimestriel de performance immobilière est calculé et communiqué par l’INREV : l’INREV Fund Index. Ce dernier vient d’être mis à jour pour le 4ème trimestre 2022 et reflète un « repricing » significatif sur les différents segments immobiliers européens.

La hausse des taux d’intérêt a fortement impacté les valorisations immobilières au T4 2022

L’indice trimestriel INREV Fund Index affiche une performance globale fortement négative au 4ème trimestre 2022, la composante « loyers » étant loin de compenser la contraction des valeurs. La composante « croissance du capital » de l’indice atteint -7,24% au T4 2022 , contre -2,01% au T3 2022 , on voit donc se produire une accélération du « repricing » immobilier européen sur la fin de l’année dernière. L’INREV note que cette contraction trimestrielle des valeurs est la plus importante observée depuis la grande crise financière de 2008 (GFC : Global Financial Crisis). Un point positif est néanmoins la croissance des loyers observée entre T3 et T4 2022 : ceux-ci passent en effet de +0,75% à +1,05% dans leur contribution à l’indice. Pour le 4ème trimestre, l’INREV Fund Index enregistre donc une performance globale de -6,19% (= -7,24% + 1,05%) contre -1,25% au 3ème trimestre (= -2,01% + 0,75%). L’INREV note « une correction brutale et synchronisée entre les marchés européens », avec des ampleurs variables selon les zones géographiques. Le Royaume-Uni enregistre ainsi la plus forte contre-performance trimestrielle au T4 avec -11,96% . Les Pays-Bas et la France limitent les dégâts avec des chiffres respectifs de -5,36% et -4,17%. Quant à l’Allemagne, la baisse sur ce marché se limite à -2,97%.

« Les résultats de ce trimestre montrent clairement la plus forte baisse de performance depuis le GFC et une correction qui est en cours et évidente sur tous les marchés, avec le Royaume-Uni en tête, analyse Iryna Pylypchuk, INREV’s Director of Research and Market. Les investisseurs s’attendaient à une correction, mais le « repricing » plus rapide et plus brutal des prix que nous observons dans les chiffres du 4e trimestre 2022 est une bonne nouvelle pour notre classe d’actifs. Tant que l’environnement géopolitique ne sera pas stabilisé, les prévisions de la BCE suggèrent que l’inflation restera élevée et que de nouvelles hausses des taux d’intérêt sont attendues , ce qui exercera une pression à la baisse sur les performances à l’horizon 2023. Une bifurcation et des degrés de risque variables dans les différents segments du marché sont les principaux risques, ainsi que des opportunités d’évaluation erronée en 2023. »

Le secteur industriel/logistique le plus touché par le mouvement de « repricing » des actifs

En ce qui concerne les différents secteurs immobiliers, les différences de performances sont tout à fait significatives. Le secteur de l’immobilier industriel/logistique était celui qui avait le plus bénéficié de la crise sanitaire du Covid-19, et il n’est donc pas surprenant de constater que c’est celui qui a le plus souffert de la hausse des taux d’intérêt sur la fin de l’année 2022 : sa performance globale atteint -10,68% au T4 2022 selon l’INREV. A l’inverse, le segment des commerces qui avait été particulièrement pénalisé par les restrictions sanitaires avait déjà entamé un mouvement de réajustement des prix en 2020 et 2021. Il est donc logiquement moins touché cette fois-ci avec une baisse trimestrielle limitée à -2,78%. Le résidentiel affiche quant à lui une baisse de -3,58% au T4 2022, assez similaire à celle que subissent les actifs de bureaux (-3,74%). Concernant le résidentiel, l’INREV mentionne « des fondamentaux solides tels que le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande et donc son plus grand potentiel en tant que couverture de l’inflation », ce qui constitue un puissant facteur de soutien pour les trimestres à venir.

Baisse significative des investissements en immobilier européen au S2 2022

Les montants engagés sur les marchés immobiliers européens au 2ème semestre 2022 ont atteint 121 milliards €, une baisse de 47% par rapport au S2 2021 et de 20% par rapport à la moyenne semestrielle des 4 dernières années, selon la synthèse que l’INREV a établie sur la base des données de MSCI Real Assets. La baisse observée des volumes d’investissement au S2 2022 par rapport à la moyenne des 4 dernières années concerne de façon plus marquée le segment des bureaux (-23%), et dans une nettement moindre mesure celui de l’immobilier industriel/logistique (-12,5%).

On peut noter un point positif, qui devrait conduire dans l’avenir à une meilleure adéquation entre les attentes des vendeurs et les exigences des acheteurs (post-repricing) : l’INREV observe sur ses indicateurs de consensus que « le sentiment d’investissement commence à se stabiliser pour la première fois depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie en février 2022, bien qu’il soit encore en baisse significative. » Pour l’association professionnelle, « il s’agit peut-être d’un premier signe d’un large consensus sur l’ampleur et la rapidité de la correction. »