L’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France affiche une performance globale de +4,33% sur un an (à fin avril)
L’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France est une référence dans l’univers de l’immobilier non coté, il s’agit d’un indice transactionnel mensuel mesurant la performance des parts de fonds immobiliers non cotés effectivement échangées, selon deux versions : un indice de prix et un indice de performance globale incluant les revenus réinvestis. L’univers sous-jacent de cet indice est l’ensemble des SCPI à capital fixe et variable qui ont enregistré un volume de transactions sur le marché secondaire supérieur à 2 millions € au cours de l’année précédente. La dernière publication de cet indice donne une performance globale des SCPI de +4,33% à fin avril (dividendes réinvestis), avec une quasi-stabilité de l’indice des prix.
Une stabilité presque parfaite de l’indice des prix
Cette constatation va un peu à l’encontre de ce qui peut être entendu concernant les marchés immobiliers tertiaires, victimes d’un phénomène de « repricing » conséquent depuis le début du 2ème semestre 2022. Les SCPI n’ont quant à elles quasiment pas baissé leurs prix, y compris sur les premiers mois de l’année 2023 : l’indice des prix EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France ne bouge presque pas depuis le 1er janvier : +0,50% en janvier, puis -0,06% en février, -0,45% en mars et -0,09% en avril. On observe donc sur les 4 premiers mois de l’année une performance cumulée des prix des SCPI (hors dividendes) de -0,13%, autant dire l’épaisseur du trait. A titre de comparaison, la performance des prix de parts de SCPI avait été de +0,70% en 2022.
Cette quasi-stabilité de l’indice des prix depuis le début de l’année signifie que les sociétés de gestion de SCPI n’ont pas ajusté leurs prix à la baisse en ce début d’année 2023 , pour la grande majorité d’entre elles. Compte tenu de l’écart maximum réglementaire de +/-10% entre le prix de part et la valeur de reconstitution des SCPI à capital variable (seule une minorité de véhicules du marché sont à capital fixe et ils pèsent très peu dans l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France), cette relative stabilité des prix reflète la bonne tenue générale des valeurs d’expertises des portefeuilles immobiliers détenus par les SCPI à fin 2022, combinée à une décote moyenne protectrice des prix de parts octroyant une marge de sécurité aux gestionnaires.
Le taux de distribution des SCPI reste entre 4,20% et 4,50% depuis 3 ans
Un autre phénomène remarquable mis en exergue par l’évolution des indices EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France (indice des prix et indice global) est la très grande stabilité de la distribution moyenne des SCPI depuis début 2020 , alors que deux crises majeures ont fortement impacté l’activité économique : tout d’abord la pandémie de covid-19 à partir de mars 2020, puis la guerre en Ukraine à partir de février 2022.
Si l’on retranche l’indice des prix de l’indice global EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, on obtient en effet le niveau de distribution moyen du marché des SCPI. Celui-ci ressort à :
4,23% en 2020 (4,48% de performance pour l’indice global et 0,25% pour l’indice des prix),
4,42% en 2021 (soit respectivement 4,43% pour l’indice global et 0,01% pour l’indice des prix),
4,40% en 2022 (respectivement 5,10% pour l’indice global et 0,70% pour l’indice des prix),
et si l’on regarde les derniers chiffres disponibles à fin avril 2023, on a une distribution de 4,36% (4,33% pour l’indice global et -0,03% pour l’indice des prix sur 12 mois glissants).
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