La SCPI PF Grand Paris (Perial AM) continue ses acquisitions au T3 2023
Hausse des taux directeurs de la BCE, baisse de valeur des actifs immobiliers, chute sévère du nombre de transactions… voilà un cocktail de vents contraires pour la classe d’actif immobilière qui se développe depuis plus d’un an. Le point positif vient des loyers qui, sous l’effet de leur indexation à l’inflation, montrent une belle dynamique. Dans ce contexte contrasté, la SCPI PF Grand Paris de Perial AM reste positionnée à l’achat, cherchant à diversifier son portefeuille (majoritairement investi en immeubles de bureaux) sur de nouvelles typologies d’actifs immobiliers comme les hôtels. Actant la baisse des expertises, Perial AM a revu le prix de part de PF Grand Paris à 458 euros (contre 544 euros auparavant). Mais compte tenu de la bonne situation locative, l’objectif de distribution est confirmé pour 2023 dans une fourchette [4,10%-4,40%].
Le prix de part a été revu à la baisse en septembre
En réponse à la demande de l’AMF exprimée début juillet, Perial AM a – comme l’ensemble des sociétés de gestion de SCPI – revu ses expertises à mi-année pour tenir compte de la conjoncture immobilière. La nouvelle valeur de reconstitution par part s’affiche ainsi à 488,10 euros , contre 550,86 euros le 31/12/2022 et 570,47 euros le 31/12/2021, soit -11,4% sur les 6 derniers mois après -3,4% en 2022.
Étant donné que le prix de souscription ne peut réglementairement s’éloigner de plus de 10% de cette valeur de reconstitution (qui représente la valeur du parc immobilier à laquelle sont ajoutés les frais de transaction qui seraient nécessaires à son acquisition), Perial AM a dû revoir à la baisse son prix de part, de 544 à 458 euros à partir du 15 septembre, ce qui représente une diminution de 15,80% .
Des parts en attente de cession
Au cours du 3 ème trimestre, des demandes de retraits importantes ont été enregistrées sur PF Grand Paris , en particulier de la part de la clientèle institutionnelle qui réduit son exposition à l’immobilier. Compte tenu des montants unitaires élevés que représentent ces demandes de rachats, la société de gestion « n’a pas pour le moment de contrepartie suffisante pour exécuter toutes les demandes de retrait des porteurs de part dans les délais habituels. »
En effet, nous parlons de montants en attente de retraits de plusieurs millions d’euros à fin septembre, sachant que la collecte auprès des épargnants individuels a fortement ralenti. Compte tenu de la bonne tenue du produit en termes de performance distribuée et des délais de cession implicites que la situation actuelle laisse envisager , Perial AM conseille logiquement aux associés « qui envisagent de vendre leur participation de la conserver pour bénéficier de la distribution potentielle des dividendes ».
La SCPI PF Grand Paris reste positionnée à l’achat
Malgré ce contexte défavorable pour la collecte, les équipes de gestion de Perial AM ne relâchent pas leurs efforts pour accroître la diversification sectorielle de PF Grand Paris , aujourd’hui investie à 95% en actifs de bureaux.
C’est ce qu’illustre la récente acquisition (juillet 2023) d’un hôtel B&B 3 étoiles situé à Saint-Ouen (93) d’une surface de plus de 5.800 m 2 et proposant 145 chambres sur 7 étages pour un prix de 19,5 millions d'euros , hors droits . À l’issue de cette acquisition, le taux d’endettement de la SCPI PF Grand Paris émarge à 31,2 % au 30/09/2023, contre 27,45% au 30/06/2023).
Pour Perial AM, « le taux d’endettement de PF Grand Paris reste maîtrisé et la SCPI continue de bénéficier de l’effet de levier des lignes hypothécaires mises en place avant la remontée des taux de financement. »
Un objectif de distribution confirmé pour 2023
Grâce à un effort permanent d’amélioration de sa situation locative par l’équipe de gestion de Perial AM, la SCPI PF Grand Paris affiche aujourd’hui des indicateurs de très bonne facture :
- un taux d’encaissement des loyers de 93 % ;
- un taux d’occupation financier de 92,5 % au 3 ème trimestre.
Conséquence mécanique de ces bons résultats : l’acompte sur dividendes du 3 ème trimestre a pu être fixé à 5 euros par part , identique à la distribution courante du 2 ème trimestre. Il convient d’ajouter à ce versement 1,05 euros par part de plus-values de cessions immobilières, ce qui conduit à un acompte global de 6,05 euros au 3 ème trimestre .
« Cette distribution complémentaire est rendue possible par les cessions réalisées en 2022 et la constitution d’un stock de 12,3 millions d'euros de plus-values que nous souhaitons continuer à distribuer partiellement au cours des prochains trimestres », précise la société de gestion. En cumulé sur les 3 premiers trimestres, 17,10 euros ont ainsi été distribués aux associés. Perial AM se veut confiante dans l’atteinte de l’objectif de distribution qu’elle a fixé pour 2023 : entre 4,10 et 4,40% de taux de distribution prévisionnel (non garanti), contre 4,32% en 2022.
De par la définition du taux de distribution, celui-ci sera calculé cette année sur la base du prix de part au 1 er janvier 2023, soit 544 euros. Pour les nouveaux associés qui souscriraient sur le prix de part actuellement en vigueur de 458 euros, le taux de rendement potentiel serait sensiblement plus élevé : entre 4,86 et 5,22% .
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