Alors que l'année 2020 avait commencé très fort pour la collecte des SCPI et qu'elle s'annonçait comme une nouvelle année record, la belle dynamique a été brutalement stoppée par la crise sanitaire et le premier confinement. (Crédit photo: 123RF)
La crise sanitaire n'a pas épargné le marché des SCPI. Quel est le bilan de cette année 2020 et quelles sont les perspectives pour 2021.
Le bilan de l'année 2020
Alors que l'année 2020 avait commencé très fort pour la collecte des SCPI et qu'elle s'annonçait comme une nouvelle année record, la belle dynamique a été brutalement stoppée par la crise sanitaire et le premier confinement. Près de 75% des SCPI sont des SCPI de bureau ou de commerce (source : IEIF). Elles se sont donc trouvées directement confrontées à la montée en puissance du télétravail et la fermeture des commerces.
Sur la première moitié de l'année 2020, la collecte des SCPI a été fortement infléchie. Bien qu'en progression au 3ème trimestre, elle est toutefois restée bien en-dessous des niveaux auxquels le marché était habitué ces deux dernières années. Le 4ème trimestre semble tout de même en net progrès.
L'observatoire des SCPI de Linxea explique que « cette baisse de la collecte résulte avant tout d'une diminution des souscriptions plutôt que d'un phénomène de retraits massifs, ce qui témoigne de la confiance des épargnants déjà investis. »
Selon l'observatoire, « même au plus fort de la crise, le taux de récupération des loyers s'est avéré rassurant avec une moyenne de 78% lors du second trimestre - même si l'impact n'a pas été le même pour tous les secteurs – avant de peu à peu revenir à la normale sur les derniers trimestres de 2020. » En effet, pour limiter l'impact de la crise, les SCPI ont mis en place des mesures d'accompagnement avec leurs locataires et ont eu raisonnablement recours à leurs réserves quand nécessaire.
Au final, le taux de distribution moyen des SCPI pour 2020 devrait s'établir à près de 4,10%, selon les estimations, contre 4,40% en 2019. Toutefois, certains secteurs ont plus souffert que d'autres.
L'observatoire Linxea anticipe un taux de rendement 2020 moyen de 4,20% pour les SCPI de bureau. Malgré le télétravail, la plupart des entreprises ont pu continuer à fonctionner et ont assuré le paiement des loyers.
Les SCPI de commerce, qui ont dû faire face à une baisse moyenne des loyers de 18%, ont tout de même bien résisté et devraient délivrer un rendement moyen de 3,80%.
Les SCPI diversifiées, qui permettent de répartir l'investissement sur plusieurs classes d'actifs, ont su tirer leur épingle du jeu. Selon l'observatoire, la baisse moyenne des loyers n'a été que de 7,86%, ce qui devrait leur permettre d'atteindre un rendement 2020 de 4,69%.
Les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé et de la logistique (qui profite de l'essor du e-commerce) n'ont quasiment pas été impactées par la crise sanitaire grâce à un taux de recouvrement des loyers proche des 100%. La SCPI Pierval Santé, qui a vu sa collecte fortement augmenter, devrait délivrer un rendement 2020 de 5%. Lancée en 2019, la SCPI Activimmo, spécialisée dans la logistique, devrait rapporter 6% en 2020.
A l'inverse, les SCPI spécialisées dans l'hôtellerie ont fortement souffert. Le rendement moyen devrait chuter à 2,27%.
Les SCPI résidentielles ont été peu impactées : le mécanisme de chômage partiel mis en place très tôt par l'État a pu aider les locataires les plus fragiles.
Les perspectives 2021
Si en 2020 l'effet de la crise sanitaire a pu être compensé, l'année 2021 s'annonce plus incertaine. La trésorerie des entreprises et des commerçants s'est fortement dégradée, fragilisant leur capacité à honorer les loyers.
Dans l'immobilier de bureau, le recours massif au télétravail a changé les habitudes. Le télétravail partiel pourrait perdurer au-delà de la crise et s'inscrire dans la durée. Cela pourrait permettre aux entreprises de revoir à la baisse la taille de leurs bureaux et faire des économies.
Des fermetures de commerces en trop grand nombre pourraient générer une suroffre de locaux commerciaux inoccupés et faire baisser les loyers.
Il faudra également surveiller le prix des parts. Si les prix n'ont pas été impactés en 2020, cela pourrait être le cas en 2021. Cela pourrait alors être l'occasion d'acquérir des parts de SCPI à un prix intéressant. En effet, l'investissement immobilier doit s'envisager sur le long terme.
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