Pinel+: comment calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif?

information fournie par Le Particulier •15/12/2023 à 18:13

Évaluer la rentabilité demeure une étape cruciale pour assurer une démarche sécurisée avant d’effectuer l’achat. ( crédit photo : Shutterstock )

Sommaire:

• Quelles sont les conditions en vigueur pour profiter du dispositif Pinel+?
• Les réductions d’impôt du Pinel+
• Exemple chiffré du calcul d’un plafond de loyer Pinel+
• Exemple de calcul de la rentabilité locative d’un Pinel+: brute, nette ou nette nette

Quelles sont les conditions en vigueur pour profiter du dispositif Pinel+?

Le Pinel+ ou «Super Pinel» est réservé aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location. Ce dispositif leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cette réduction est soumise à certaines conditions:

• Le logement est situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Le loyer est plafonné en fonction des revenus du locataire et de la zone où le bien est situé.
• Le bien doit atteindre la performance énergétique de la norme RE2020 et justifier d’un DPE classé A.
• Le logement est construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• La durée initiale de location est fixée à 6 ou 9 ans et peut être prorogée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
• Le logement bénéficie d’une double orientation (à partir de 3 pièces), respecte une surface habitable minimale (28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3…) et possède une surface extérieure.

Les réductions d’impôt du Pinel+

Vous pouvez retrouver la liste des quartiers prioritaires sur le site de l’Agence nationale de la cohésion des territoires. L’ ANIL y publie le plafond des ressources des locataires à respecter et le plafond des loyers applicables par zones géographiques.

Quand toutes ces conditions sont respectées, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la durée de location:

• 12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location.
• 18% de réduction d’impôt pour 9 ans de location.
• 21% de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

Exemple: Un bien acheté en 2022 d’une valeur de 150.000 euros. Vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 21%, échelonnée sur cette période. Soit 31.500 euros de remise fiscale en tout.

Exemple chiffré du calcul d’un plafond de loyer Pinel+

Avant de calculer la rentabilité d’un bien acheté avec le dispositif Pinel+, les investisseurs doivent anticiper le montant du loyer applicable. Imaginons un appartement acheté à Rennes, une ville située en zone B1. Le montant d’achat du bien immobilier est de 250.000 euros. L’appartement mesure 42m² et possède une terrasse de 8m².

Pour calculer le loyer, il faut suivre quelques étapes:

1. Reprendre la superficie habitable de l’appartement et ajouter 50% de la surface des annexes (ici, la terrasse). Soit: 42m² + (0,5 x 8) = 46m².

2. Appliquer le coefficient multiplicateur suivant: 0,7 + (19/Surface utile du logement). Soit: 0,7 + (19/46) = 1,11.

3. Appliquer cette formule: (Surface utile x Coefficient multiplicateur) x Plafond du loyer de la zone du logement (10,93 euros/m² en zone B1). Soit 46 x 1,11 x 10,93 = 558 euros.

Exemple de calcul de la rentabilité locative d’un Pinel+: brute, nette ou nette nette

La rentabilité locative d’un bien se calcule de différentes manières.

• Calcul de la rentabilité brute du bien. Pour la calculer, il faut appliquer la formule suivante: ((Loyer mensuel x 12)/Prix d’acquisition) x 100. Dans le cas de notre logement, à Rennes, cela donne: ((558 x 12)/250.000) x 100 = une rentabilité de 2,64%.

• Calcul de la rentabilité locative nette. Le calcul précédent est incomplet. Pour être plus précis, il convient de prendre en compte le rendement locatif net, incluant les charges à payer: taxes foncières, travaux d’entretien et de réparations, assurances diverses.

Pour notre exemple de Rennes, la taxe foncière est évaluée à 650 euros, l’entretien de l’immeuble à 100 euros mensuels et l’assurance à 100 euros par mois. Soit un montant de 3.050 euros annuels. Il faut appliquer cette formule mathématique: ((Loyer mensuel x 12) − (Montant des charges)/(Prix d’acquisition) x 100. Soit: ((558 x 12) − 3.050/250.000) x 100 = une rentabilité nette de 1,45%.

• Calcul de la rentabilité nette nette. Le rendement locatif net est peu élevé et c’est normal: il n’inclut pas l’avantage fiscal du Pinel+. Continuons avec ce même bien, loué pendant une durée de 12 ans et donnant droit à une réduction fiscale de 21%. La formule mathématique pour obtenir la rentabilité nette nette s’écrit ainsi: ((Loyer mensuel x 12) − (Montant des charges) + Réduction fiscale/(Prix d’acquisition) x 100. Soit: ((558 x 12) − 3.050 + 52.500/250.000) x 100 = une rentabilité nette nette de 4,9%.