Sur un marché immobilier en croissance depuis plusieurs années, les vendeurs d'un bien se posent souvent la question de la plus-value qu'ils sont susceptibles de réaliser. Quel est le mode de calcul de la plus-value immobilière, et quels sont les abattements et exonérations possibles ?
Plus-value immobilière : comment la calculer ? - iStock.com / BrianAjackson
La résidence principale exonérée de la plus-value
La plus-value immobilière correspond au gain que le vendeur peut retirer de son bien entre le prix d'achat et le prix à la revente. En langage courant, il s'agit donc de la marge (ou bénéfice) que le propriétaire réalise s'il vend un bien plus cher qu'il ne l'a acheté. S'il s'agit d'une résidence principale, le propriétaire bénéficie d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. La totalité des gains issus de la vente est donc non imposable. Cette exonération s'applique également dans d'autres situations spécifiques (bénéficiaires d'une pension de retraite, de réversion ou d'une Carte mobilité inclusion ; personnes âgées ou handicapées qui ont intégré un établissement d'accueil depuis moins de 2 ans, etc.). Par contre, les propriétaires de résidences secondaires n'échappent pas à l'impôt. La plus-value nette (soit après abattements) réalisée à la vente de leur bien est soumise à une imposition totale de 36,20 %, qui comprend le prélèvement forfaitaire de 19 % applicable sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Le montant de la plus-value imposable se calcule, dans un premier temps, en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'acquisition peut être corrigé. Il existe deux façons pour le faire : soit appliquer un taux forfaitaire de 7,5 %, soit déduire les charges diverses (frais de notaire entre autres) et rajouter les éventuels travaux. Ceux-ci doivent répondre à certains critères, être attestés par des factures et ne pas avoir déjà été déduits dans le cadre de l'impôt sur le revenu. De même, le prix de vente peut être pondéré en déduisant les frais à régler dans le cadre de la vente (diagnostics, frais d'agence...) ou majoré en ajoutant certains frais annexes (par exemple, l'indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous avez deux possibilités : soustraire le montant des factures, ou déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat si n'avez pas conservé les justificatifs ou si le montant des travaux est inférieur à 15 %. Quand la base imposable de la plus-value a été déterminée, il reste à évaluer les abattements liés à la durée de détention, qui s'appliquent à tous les biens (résidence principale, secondaire ou bien locatif). Cet abattement atteint 100 % si vous êtes propriétaire depuis 22 ans (soit 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, exonération totale à partir de la 22e année). L'abattement des prélèvements sociaux est, quant à lui, calculé sur 30 ans. En retranchant ces deux abattements sur la plus-value immobilière brute, on obtient la plus-value immobilière nette, à partir de laquelle le montant de l'impôt et de prélèvements sociaux pourra être calculé. Des outils en ligne, tels que les simulateurs ANIL ou PAP, permettent de faire le calcul facilement. À SAVOIR : la moins-value existe également, dans le cas où le propriétaire vend son bien moins cher que son prix d'achat. Cette situation est peu courante, car la tendance du marché immobilier est plutôt à la hausse, mais elle est néanmoins possible en cas de dégradation du bien par défaut d'entretien, ou de facteurs extérieurs impactant sa valeur.
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