Proposer un logement en location de longue durée, est-ce encore rentable?

information fournie par Le Figaro •02/09/2024 à 06:00

Une député macroniste s’est penchée sur la question de la rentabilité des locations classiques et fait des propositions pour les rendre plus attractives.

C’est l’un des sujets immobiliers qui risquent de réanimer les débats à l’Assemblée nationale, une fois que la France aura enfin un nouveau gouvernement . Il s’agit de la fiscalité des locations . Actuellement, louer son logement meublé est plus intéressant fiscalement que s’il est vide. Idem pour la location courte durée par rapport à la location longue durée (meublée ou vide). Pour inciter les propriétaires à revenir vers la location longue durée et ainsi rassurer notamment les étudiants en galère à chaque rentrée scolaire , la député Renaissance Annaïg Le Meur et son collègue socialiste Inaki Echaniz militent pour un alignement des régimes fiscaux.

Leur proposition de loi a été adoptée à l’Assemblée nationale et au Sénat et attend le feu vert de la Commission mixte paritaire (composée de députés et de sénateurs). Cette décision est attendue avec impatience par les propriétaires qui estiment que la location longue durée est peu ou pas rentable en raison des revenus locatifs jugés trop faibles. Un constat confirmé par Annaïg Le Meur qui vient de publier un rapport sur la fiscalité locative, commandée par l’ancienne première ministre Élisabeth Borne.

Risque de pénurie de logements plus forte

La rentabilité moyenne sur 12 ans (hors plus-value) d’un investissement locatif est deux à trois fois moins élevée pour une location vide que pour une location meublée de courte durée, dans le cas d’un taux marginal d’impôt sur le revenu à 30% (classe moyenne). C’est le constat fait par Annaïg Le Meur qui a passé au crible quatre villes (Annecy, La Rochelle, Montpellier et Paris 13e) où les appartements de 40 m², sensibles à la concurrence entre les différents types de location, sont surreprésentés.

Ainsi, à La Rochelle où 80% des logements sont loués meublés et 72% des biens loués sont des studios ou T2, la rentabilité moyenne ne s’élève qu’à un peu plus de 1% pour une location nue (régime fiscal réel) et jusqu’à près de 3% pour une location meublée de courte durée (réel). À Annecy, qui est une des trois villes - après Paris et Lyon - où la tension locative est la plus forte, selon Thierry Vignal, expert en investissement locatif, l’écart de rentabilité est tout aussi élevé: 1,3% pour une location vide (réel) et 3,6% pour une location meublée de courte durée (réel).

Pour les ménages très aisés (tranche marginale d’imposition sur le revenu à 45%), c’est pire. La rentabilité moyenne d’une location vide (enrégime de frais réels) est carrément nulle voire légèrement négative dans les quatre villes analysées par le rapport parlementaire. Là ou elle s’échelonne entre 1,7% et 3% pour une location meublée de courte durée, selon le régime fiscal adopté (réel ou micro-foncier). Or, ces ménages, multipropriétaires pour la plupart, s’ils décident de ne pas louer leur logement, vont réduire l’offre locative et accentuer la pénurie de logements . De quoi amplifier au passage la hausse des loyers.