Qu'est-ce que le crédit vendeur ?-Pavel Danilyuk-pexels
Quel est le principe du crédit vendeur ?
Si vous devez vendre rapidement votre logement, le crédit vendeur peut constituer une alternative intéressante pour vous et votre acheteur. Il s'agit d'un prêt conclu directement entre les deux parties d'une transaction, dont le principe repose sur le fait que le vendeur ne percevra pas intégralement le prix du bien le jour de la signature, et que l'acheteur lui versera des paiements échelonnés, comme s'il s'agissait des mensualités d'un crédit immobilier. Peu répandu, le crédit vendeur est surtout utilisé dans un cadre commercial, pour des opérations de rachat de fonds de commerce ou d'entreprises. On le qualifie alors de crédit vendeur entreprise. Mais on peut aussi y recourir pour une transaction entre particuliers, il prend alors l'appellation de crédit vendeur immobilier. La vente en viager est l'application la plus connue du crédit vendeur immobilier. Dans ce cas, l'acheteur (le débirentier) achète un bien en payant au vendeur (le crédirentier) un capital comptant (le bouquet) et en lui versant des rentes mensuelles à vie. En faisant crédit à l'acheteur, le vendeur devient en quelque sorte son banquier.
Un contrat défini par les deux parties
Le fonctionnement du crédit vendeur immobilier classique est le même que pour un viager : l'acquéreur verse un capital lors de la vente et paie le reliquat par un paiement échelonné ou un paiement à terme. Les conditions du contrat sont définies en amont par le vendeur et l'acheteur (montant de l'apport, taux de l'emprunt, durée et montant des échéances…). Qu'il s'agisse d'un crédit vendeur entreprise ou d'un crédit vendeur immobilier, les parties doivent choisir entre deux options : soit, comme dans le cadre d'un emprunt classique, l'acquéreur fait un apport personnel de 10 % du prix de vente et paie le reste en mensualités fixées préalablement ; soit, s'il ne dispose pas d'un apport suffisant, il souscrit un crédit immobilier classique auprès de sa banque, qu'il complète par un crédit vendeur.
Quelle fiscalité pour le crédit vendeur ?
Le crédit vendeur a ses propres règles de fiscalité, qui comportent deux volets. D'une part, comme pour les opérations immobilières classiques, l'impôt sur les plus-values s'applique si la transaction a été avantageuse pour le vendeur. Pour calculer la plus-value immobilière, il suffit de soustraire le prix d'acquisition (auquel s'ajoutent les frais) au total du capital versé lors de la signature et du montant des mensualités (sans les intérêts). D'autre part, si le crédit a été accordé avec intérêts, les revenus de ces derniers (considérés comme des revenus de capitaux mobiliers) sont taxés à hauteur de 30 %. Une stratégie avantageuse du point de vue fiscal consiste à ne pas appliquer d'intérêts, mais plutôt d'augmenter le prix de vente. Cette astuce permet de profiter du régime fiscal des plus-values, plus intéressant si la vente concerne la résidence principale (qui bénéficie d'une exonération), ou si la durée de détention du bien permet de profiter d'un abattement.
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