Lorsque vous louez un logement nu, il peut être plus avantageux d’opter pour le régime microfoncier pour déclarer vos revenus.
Quand vous louez un logement non meublé vous avez le choix entre deux régimes de déclaration si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 euros. Il existe le régime réel et le régime microfoncier. En fonction de votre situation, il peut être plus avantageux d'opter pour le microfoncier.
Sommaire:
- Qu'est-ce que le régime microfoncier en location immobilière?
- Les exclusions du régime microfoncier
- Choisir entre régime réel et régime microfoncier: la liste des dépenses déductibles
Qu'est-ce que le régime microfoncier en location immobilière?
Le régime microfoncier est un régime fiscal simplifié. Il est destiné aux propriétaires bailleurs percevant des revenus locatifs. Le propriétaire indique le montant des loyers perçus dans sa déclaration d'impôt, sans avoir à déduire ses dépenses liées au bon fonctionnement du logement (voir la liste des dépenses concernées ci-dessous). En compensation, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges locatives. Le principal avantage du régime microfoncier tient à sa simplicité: le propriétaire n'a pas besoin de tenir une comptabilité rigoureuse ni de connaître le montant de ses frais réels. Cela minimise la charge administrative liée à la gestion du bien.
Deux conditions sont requises pour pouvoir choisir le régime microfoncier:
- Louer un logement nu. En effet, les revenus liés à la location d'un bien non meublé sont considérés comme relevant d'une activité civile et sont pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu. À l'inverse, les revenus issus de locations meublées relèvent d'une activité commerciale et entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Déclarer des revenus fonciers annuels inférieurs à 15.000 euros brut. Si vous disposez de plusieurs biens, ce plafond englobe l'ensemble des locations. Au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique automatiquement.
Les exclusions du régime microfoncier
Vous ne pouvez pas bénéficier du régime microfoncier quand vous êtes concerné par l'un des cas de figure suivants:
- Le logement loué est situé dans un bâtiment classé monument historique ou assimilé,
- Le logement bénéficie d'un régime fiscal particulier: dispositif Robien, Borloo, Périssol, Malraux, Besson ou Lienemann,
- Vous détenez des parts dans une SCPI propriétaire d'un immeuble bénéficiant de l'un des régimes spéciaux énumérés ci-dessus.
Choisir entre régime réel et régime microfoncier: la liste des dépenses déductibles
Le régime microfoncier s'applique par défaut en dessous de 15.000 euros annuels de revenus fonciers. Toutefois, vous avez la possibilité de choisir le régime réel. En fonction de votre situation financière et de vos charges, cette option peut être plus avantageuse. Il est donc important de faire vos calculs.
À noter
Le choix d'un régime fiscal s'effectue au moment de remplir votre déclaration d'impôt et s'applique pour l'ensemble de vos revenus fonciers. Ainsi, lorsque vous détenez deux biens en location nue, vous ne pouvez pas déclarer un bien au régime réel, et l'autre au microfoncier. Quand vous choisissez le régime réel, l'option est irrévocable pendant 3 ans.
Pour savoir si le microfoncier vous est plus favorable, vous devez examiner vos charges déductibles. Elles sont de différentes natures:
- Impôts locaux: taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères,
- Charges de copropriété (entretien des parties communes, gardiennage…), à l'exception des charges locatives récupérables,
- Frais de gestion locative, par exemple quand vous avez confié un mandat de gestion locative à une agence immobilière,
- Intérêts des emprunts quand vous avez souscrit un crédit immobilier pour financer l'achat du bien immobilier,
- Primes d'assurances: habitation, loyers impayés, assurance emprunteur…,
- Frais de réparation et d'entretien,
- Travaux d'amélioration du bien immobilier, comme les travaux de rénovation énergétique . Les travaux de construction (agrandissement, transformation) sont exclus.
Si vos charges sont inférieures à 30%, le microfoncier est plus avantageux sur le plan fiscal. Grâce à la déclaration simplifiée, les formalités administratives sont allégées. Cela représente un gain d'argent, mais aussi de temps. Dans le cas contraire, vous avez intérêt à opter pour le régime réel.
Quel montant déclarer en régime fiscal microfoncier?
Vous devez déclarer le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration d'impôt (formulaire 2042). Cela comprend:
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