SCPI Cap Foncières et Territoires : la valeur de reconstitution reste supérieure au prix de souscription

information fournie par Primaliance •27/11/2023 à 08:00

SCPI Cap Foncières et Territoires : la valeur de reconstitution reste supérieure au prix de souscription

Aujourd'hui, la société de gestion Foncières et Territoires récolte les fruits d’une gestion prudente au plus près des locataires, avec une collecte raisonnée et investie avec discernement depuis presque 10 ans sur sa SCPI Cap Foncières et Territoires. À un moment où certains véhicules du marché revoient à la baisse leur prix de part et font face à des demandes de retraits importants de la part de leurs associés, Cap Foncières et Territoires confirme son prix de souscription de 258 euros, qui reste inférieur à la nouvelle valeur de reconstitution calculée au mois d’août. La SCPI continue également à collecter de façon régulière : 14,1 millions d'euros depuis le 1er janvier avec quasiment aucun rachat. De plus, le taux de distribution annualisé a dépassé 6% au 3ème trimestre, en hausse de plus de 7% par rapport au 2ème trimestre 2023.

« L’arbre qui tombe fait plus de bruit que la forêt qui pousse » (proverbe africain)

Frédéric Durand, le président de la société de gestion Foncières et Territoires , a créé cette structure il y a plus de 25 ans, à un moment où l’immobilier se remettait tout juste de la grande crise du début des années 1990. Le contexte actuel peut faire penser – par certains aspects – à cette période historique, même si les ressorts à l’œuvre sont aujourd’hui bien différents et que la maturité du marché des SCPI permet d’éviter les baisses massives de prix que l’on a connues à l’époque : plus de 60% de baisse de prix cumulée entre 1992 et 1998 en moyenne sur les SCPI.

En effet, même si certains véhicules importants de la place – une vingtaine au total – ont revu leur valeur de part de plus de 10% en moyenne pendant l’été et subissent aujourd’hui des retraits importants, la majorité des SCPI n’ont pas modifié leur prix de souscription , voire l’ont légèrement augmenté. Les véhicules les plus performants (distribuant parfois plus de 6% à leurs associés) continuent à enregistrer une collecte solide.

Cela fait dire à Frédéric Durand dans le dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Cap Foncières et Territoires que certains gérants ont probablement perdu de vue les fondamentaux de l’immobilier au cours des dernières années et qu’ils en payent le prix aujourd’hui . « Certains n’ont-ils pas oublié que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ? Qu’à trop collecter, il devient plus difficile de bien investir ? Que des intérêts d’emprunt très faibles peuvent conduire à surinvestir dans des actifs immobiliers qui ne le méritent pas ? Que celui qui a fait entrer massivement des investisseurs institutionnels au sein du capital de sa SCPI, voit le retour de bâton lorsque ces derniers, plus financier, qu’immobilier souhaitent ressortir rapidement ? Enfin, que celui qui n’a pas suffisamment structuré sa société de gestion a perdu la connaissance de ses immeubles et le lien avec ses locataires…. ? » résume-t-il.

Par contraste avec ces véhicules immobiliers ayant accumulé les mauvais choix au cours des dernières années, la SCPI Cap Foncières et Territoires s’est discrètement développée depuis 10 ans avec une modeste capitalisation de 79 millions d'euros au 30/09/2023 et une « collecte raisonnée , en adéquation avec des investissements choisis pour leur emplacement et leur qualité ». La société de gestion Foncières et Territoires met aussi l’accent sur le faible niveau d’endettement de sa SCPI , seulement 2,3% de taux d’endettement avec des emprunts amortissables long terme à taux fixes au taux moyen de 2% ! Il s'agit d'un atout incontestable lorsque les taux d’intérêt ont augmenté de 450 points de base en un peu plus d’un an.

La SCPI Cap Foncières et Territoires est donc, comme l’écrit la société de gestion, une belle illustration du célèbre proverbe africain : « L’arbre qui tombe fait plus de bruit que la forêt qui pousse » !

Un patrimoine très diversifié dont la valorisation n’a quasiment pas bougé en 2023

La société de gestion Foncières et Territoires rappelle dans son dernier bulletin trimestriel d’information les fondamentaux de sa SCPI qui en font le succès :

• La diversification du patrimoine , tant géographique que sectorielle, avec un focus sur les principales métropoles françaises : Lyon, Nantes, Rennes, Lille, Aix-en-Provence, Marseille, Grenoble, Reims, Strasbourg, Nancy, Metz, et bientôt Bordeaux et Toulouse. Elle a également une présence sur des actifs de bureaux, de commerces, d’activité, industriels et de formation avec 102 locataires oeuvrant dans des domaines économiques variés : technologie, formation, administration, santé, social, commerce de proximité, services, etc.
• Une gestion locative au cordeau avec des équipes très impliquées qui réalisent des visites trimestrielles de tous les immeubles du portefeuille et suivent au plus près leurs locataires.
• La sélectivité des investissements et la rigueur de l’asset management conduisent sans surprise à des taux d’occupation locative parmi les meilleurs du marché pour la SCPI Cap Foncières et Territoires : 98,83% au T3 2023 (avec un taux de recouvrement des loyers de 98,85%), 98,52% au T1 et 98,83% au T2.

Le taux de distribution du véhicule est en cohérence avec la dynamique locative : 6,14% en rythme annualisé au T3 2023, ce qui établit le taux de distribution à 5,83% annuels sur les 9 premiers mois de l’année 2023, après 5,92% en 2022. À ces niveaux, nous sommes largement plus de 100 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI.

Une autre façon de se convaincre de la qualité du patrimoine de la SCPI Cap Foncières et Territoires est d’ observer l’évolution de son prix de part et de sa valeur de reconstitution au cours du temps . Le prix de part a augmenté deux fois depuis la création de la SCPI :

1. le 1er décembre 2020 de 2% : passage de 250 à 255 euros ;
2. le 30 décembre 2022 de 1,18% : passage de 255 à 258 euros.

En 2023, le prix de part ne sera pas modifié malgré le contexte immobilier chahuté puisque la valeur de reconstitution recalculée par le comité d’expertises de la société de gestion début août (sur la base des comptes au 30 juin) ressort presque inchangée par rapport à celle du 31/12/2022 : 267,64 euros contre 269,71 euros, soit une baisse de moins de 1%. À ce niveau, la valeur de reconstitution reste supérieure de 3,7% au prix de part de 258 euros .

Une situation particulièrement confortable par rapport à d’autres véhicules immobiliers qui ont subi des reculs d’expertises parfois supérieurs à 6% en l’espace de 6 mois et ont été contraints de revoir leurs prix de parts à la baisse. Comme l’écrit la société de gestion dans sa dernière publication, « c’est en mer agitée, qu’on reconnaît la qualité du bois du bateau » (encore une citation africaine).