loupe sur un immeuble (Crédits: Adobe Stock - IA)
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un véhicule de placement qui permet de se positionner facilement sur le marché immobilier. Les Français très attachés à la pierre ont massivement adopté cette solution. Ainsi, au 3ème trimestre 2024, la capitalisation totale des SCPI avoisinait les 90 milliards d'euros. Pourtant, les SCPI n'ont pas été épargnées par la crise immobilière qui a rejaillit sur un certain nombre de SCPI, pénalisant les porteurs de parts.
Faut-il en 2025 se risquer sur ce marché ? L'investissement en SCPI est-il une bonne idée en 2025 ? Après les difficultés, le rebond aura-il lieu cette année ? Notre avis et nos explications.
Les SCPI : une classe d'actifs sous tension avec la crise immobilière
Les Sociétés civiles de placement immobilier permettent d'investir dans un parc immobilier diversifié, dont la composition varie selon le type de SCPI (résidentiel pour les SCPI fiscales, bureaux, entrepôts, commerces, etc. pour les SCPI de rendement).
On comprend donc que les SCPI sont dépendantes de la conjoncture immobilière. Or, la hausse des taux intervenue post Covid pour juguler l'inflation, a rendu le coût du crédit immobilier élevé, pour les ménages comme pour les entreprises. Même si on assiste à un assouplissement monétaire depuis juin 2024, les taux restent élevés et pèsent sur le marché immobilier. Les prix de l'immobilier sont en effet très corrélés à la capacité d'emprunt. Or, sur les trois dernières années, les taux moyens sur 20 ans ont grimpé de 1 % à 3 % environ.
Cette hausse du coût de l'emprunt a entraîné une baisse des prix dès 2023, très légère, qui s'est accentuée en 2024 . En 2024, une baisse de 1 à 5 % ressort dans les premières statistiques nationales disponibles.
La conséquence pour les SCPI est la baisse du prix des parts, et même une baisse du rendement pour certaines. En 2024, sur les 200 SCPI du marché, près de 25 SCPI ont baissé le prix de leurs parts, jusqu'à 25 % pour les plus en difficulté.
Faut-il pour autant faire une croix sur les SCPI ? Quelles perspectives pour l'investissement en Sociétés Civiles Immobilières en 2025 ?
Les SCPI : un moyen de se positionner pour profiter de la reprise du marché immobilier
On aurait tort de se priver de l'investissement en SCPI au motif que le contexte macroéconomique n'est pas porteur. Rappelons que les SCPI comportent de très nombreux atouts à garder en tête.
D'abord, elles permettent de se positionner sur le marché immobilier très facilement, avec quelques milliers d'euros, quand l'investissement locatif en direct nécessite lui plutôt plusieurs centaines de milliers d'euros. Ensuite, la SCPI permet (idéalement) de toucher des revenus réguliers issus des loyers, sans aucun souci de gestion.
Ensuite, la diversification induite par ce type de placement (les porteurs de parts possèdent une fraction du parc immobilier dans son ensemble et non une fraction d'un bien précis) permet de réduire les risques de vacance, incendie, etc.
Et puis le rendement pourrait remonter légèrement en 2025 et les SCPI pourraient bénéficier d'une embellie du marché de l'immobilier dans les mois et années à venir, compte tenu de la poursuite de l'assouplissement monétaire de la Banque Centrale Européenne qui a encore réduit ses taux en janvier 2025 et devrait continuer sur cette voie en 2025 compte tenu de la fragilité de l'économie de la zone Euro.
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Investir avec succès en SCPI en 2025 : les règles à suivre
Attention, il est essentiel d'investir en SCPI avec un horizon d'investissement de 10 ans au moins, voire plus, pour amortir les frais d'entrée de l'ordre de 8 % environ pour les SCPI traditionnelles, mais aussi parce que le marché immobilier est haussier sur le long terme.
Il conviendra également de bien être conscient des risques auxquels vous vous exposez et notamment le risque de perte en capital. En effet, le prix de la part peut fluctuer à la hausse comme à la baisse selon les circonstances de marché. Il en est de même pour le montant des loyers versés.
Pour réduire le risque et toucher des revenus de son investissement en SCPI même dans un contexte compliqué, la clé reste la sélection. Il est essentiel de choisir avec soin ses SCPI. On privilégiera donc les SCPI de création récente, ne disposant pas de stock d'actifs anciens faiblement rémunérateurs ou inadaptés à la demande des utilisateurs, et/ou celles qui continuent d'afficher une forte collecte d'épargne. Veillez à choisir une SCPI avec un prix décoté (prix d'achat inférieur à sa valeur de reconstitution) ou une nouvelle SCPI sans frais d'entrée. Les SCPI européennes diversifiées peuvent aussi s'avérer particulièrement intéressantes. Elles permettent également de bénéficier d'une fiscalité adoucie. En 2025, en respectant tous ces critères, vous pouvez viser autour de 6 % de rendement.
Attention aussi à bien diversifier vos avoirs en investissant non pas dans une mais plusieurs SCPI.
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