Un mur mitoyen peut créer des conflits de voisinage (Crédits: Adobe Stock - IA)
Votre propriété comporte un mur mitoyen avec celle de votre voisin ? Etes-vous sûr de savoir quels travaux vous avez le droit de faire, à quel moment vous devez lui demander son autorisation ou encore quels sont vos droits et devoirs respectifs ? Voici ce que vous devez savoir pour éviter les conflits de voisinage.
C'est quoi, un mur mitoyen ?
Un mur mitoyen est un bien commun dont le droit de propriété est identique pour les personnes qui en jouissent. Autrement dit, un mur mitoyen entre deux propriétés appartient autant à l'un qu'à l'autre voisin.
Un mur est considéré comme mitoyen dans les cas suivants :
- Le mur sépare deux bâtiments appartenant à deux propriétaires différents.
- Le mur sépare une cour et un jardin appartenant à deux propriétaires différents.
- Le mur sépare deux champs appartenant à deux propriétaires différents.
Bon à savoir : votre mur peut aussi être « partiellement mitoyen », par exemple lorsque vous êtes parti du mur mitoyen existant pour le rehausser. Dans ce cas, le mur d'origine reste mitoyen et la partie rehaussée peut être privative.
Vous pouvez prouver la mitoyenneté d'un mur par :
- Un titre de propriété.
- Une convention entre voisins publiée au fichier immobilier.
- Présomption acquisitive, par exemple si vous avez entretenu et réparé le mur mitoyen seul, sans que votre voisin ne participe, pendant 30 ans ou plus.
Notez que la mitoyenneté peut aussi concerner une clôture, une haie, une palissade, un grillage etc.
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Quels travaux pouvez-vous faire sur un mur mitoyen ?
Chacun des copropriétaires d'un mur mitoyen est libre de l'habiller comme il le souhaite, en le peignant ou y faisant pousser des plantes grimpantes par exemple. Attention toutefois, vous ne devez pas abimer le mur ou nuire au voisin, par exemple en laissant vos plantes dépasser du mur.
Vous pouvez aussi louer votre côté du mur à des fins publicitaires.
Vous devrez en revanche obtenir son accord pour des travaux plus lourds comme réaliser des tranchées électriques ou construire un nouveau bâtiment s'appuyant sur votre mur commun.
Bon à savoir : même si l'entente est cordiale avec votre voisin, ne vous contentez pas de son accord oral. Etablissez toujours par précaution un document écrit, daté et signé.
Vous souhaitez rehausser votre mur mitoyen ? Vous pouvez le faire sans accord préalable de votre voisin.
Vous devrez toutefois être attentif à bien respecter les règles prévues, notamment pour la hauteur maximale, par l'urbanisme de votre commune où le règlement du lotissement où se situe le mur.
La partie de mur que vous ajoutez vous appartiendra en propre et en conséquence ses frais de construction et d'entretien seront entièrement à votre charge.
De même, si le mur mitoyen existant est trop fragile pour supporter votre rehaussement, vous devrez prendre à votre charge sa destruction et sa reconstruction, sans que cela ne remette en cause son caractère mitoyen.
Qui doit entretenir un mur mitoyen ?
Sauf urgence, comme un mur menaçant de s'écrouler par exemple, l'article 655 du Code civil pose que les travaux d'entretien et de reconstruction d'un mur mitoyen doit se faire en accord entre les différents propriétaires.
Vous ne pouvez donc pas décider de lancer des travaux puis présenter la facture à votre voisin.
En cas de litige, vous pouvez mettre votre voisin en demeure d'exécuter les travaux nécessaires par lettre recommandé avec accusé réception ou si cela ne suffit pas, saisir le tribunal pour qu'il vous autorise à effectuer les travaux.
Bon à savoir : vous ne pouvez refuser à votre voisin de passer chez vous pour réparer son mur si les travaux sont indispensables, ne peuvent être réalisés qu'en passant chez vous et ne vous causent pas un préjudice important. On parle de «servitude du tour d'échelle».
Qui paye quoi pour l'entretien d'un mur mitoyen ?
Le partage des frais se fait à proportions des droits de chaque voisin propriétaire du mur. Ainsi, dans le cas d'un mur mitoyen à 100%, votre voisin et vous prendrez chacun en charge 50% de la facture.
Si le mur n'est que partiellement mitoyen, par exemple su vous l'avez fait surélever, le voisin prendra en charge 50% de la facture concernant la portion de mur mitoyenne et vous vous acquitterez des 50% restants ainsi que de l'intégralité de la facture portant sur la portion privative du mur.
Bon à savoir : chaque propriétaire est responsable de ce qu'il dégrade. Si vous avez abimé le mur, il vous revient de prendre entièrement à votre charge les travaux de remise en état.
Peut-on mettre fin à une mitoyenneté ?
Oui, si vous ou votre voisin décidez de vendre votre mitoyenneté ou de l'abandonner.
Vous pouvez proposer à votre voisin de lui racheter sa mitoyenneté pour un prix équivalent à 50% de la valeur du mur et de la valeur du sol sur lequel il est construit.
Vous devez en faire la demande à votre voisin par courrier recommandé. Celui-ci est bien sûr libre de refuser, mais s'il accepte votre proposition, l'acte de vente doit être réalisé chez un notaire.
Il est aussi possible pour vous ou votre voisin d'abandonner votre droit de mitoyenneté sans contrepartie financière, vous libérant ainsi de toute obligation de réparation ou d'entretien, à condition que le mur ne soit pas de soutènement, c'est-à-dire retenant vos terres ou celles du voisin et que celui qui cède sa mitoyenneté n'ait pas de construction s'appuyant sur le mur.
Celui qui souhaite céder si mitoyenneté doit adresser un courrier recommandé à son voisin pour l'informer de ses intentions. Si les deux parties sont d'accord, l'abandon de mitoyenneté devra être acté par écrit, soit sous seing privé soit auprès d'un notaire.
Le recours à un notaire est recommandé pour que l'acte notarié soit ensuite publié aux services de publicité foncière et deviennent ainsi opposable aux acquéreurs successifs du terrain.
Bon à savoir : si des travaux sont nécessaires sur le mur mitoyen à cause d'un manque d'entretien de celui qui souhaite abandonner ses droits, il devra, à ses frais, réaliser les travaux de réparation du mur avant de céder ses droits.
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