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En tant que propriétaire-bailleur, il convient de se prémunir contre les impayés de loyer afin d’assurer vos revenus ou la rentabilité de votre investissement. La sélection d’un bon locataire est évidemment nécessaire. Toutefois, souscrire une assurance contre les loyers impayés constitue une garantie supplémentaire. Cette sécurité a un coût et s’avère relative.
Assurance contre les loyers impayés: une assurance privée, sous conditions
Une assurance contre les loyers impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), peut être souscrite auprès de la plupart des assureurs privés. Elle concerne les locations vides comme meublées .
A savoir
Si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger le versement d’un dépôt de garantie par votre locataire, sauf s’il est étudiant ou apprenti. Toutefois, vous pouvez demander la présence d’un garant (caution solidaire).
Pour pouvoir souscrire une assurance contre les loyers impayés, vous devez louer votre bien à un locataire jugé solvable par votre assureur. Faute de quoi, celui-ci peut refuser de vous assurer.
En général, les assureurs exigent du locataire des revenus nets mensuels 2,5 à trois fois supérieurs au montant du loyer. Toutefois, leurs demandes peuvent aller plus loin (contrat de travail à durée indéterminée, minimum d’années d’activité pour les indépendants…). En effet, votre assureur doit disposer de toutes les informations nécessaires pour évaluer le risque d’un tel contrat.
Ainsi, vous devez lui fournir des justificatifs concernant la situation financière de votre locataire:
- Copie d’une pièce d’identité.
- Trois derniers bulletins de salaire.
- Contrat de travail.
- Attestation de l’employeur.
Par ailleurs, votre assureur peut exiger une copie du bail de location , de l’état des lieux et une attestation d’assurance habitation.
Assurance contre les loyers impayés: des garanties limitées
Il n’existe pas de contrat type. Dès lors, les garanties varient d’un assureur à l’autre. Généralement, les garanties proposées couvrent:
- Les loyers impayés en cas de défaillance du locataire ou de son décès.
- Les frais de contentieux (recouvrement, huissier, justice…).
Plusieurs options peuvent être souscrites, contre:
- Les détériorations et les dégradations ne pouvant être financées par le dépôt de garantie .
- La perte de revenu liée au départ prématuré du locataire.
- La vacance locative (période où vous ne percevez pas de revenus entre deux locataires).
Qu’il s’agisse des garanties «de base» ou optionnelles, des plafonds et franchises sont présentes le plus souvent. Ainsi, pour l’indemnisation «de base» contre les loyers impayés, un délai de carence peut exister: souvent, les deux ou trois premiers mois sans loyer ne donnent droit à aucune indemnisation. L’indemnisation est également limitée dans le temps. Enfin, il peut exister un plafond d’indemnisation.
A savoir
Soyez très attentif aux garanties proposées et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.
Assurance contre les loyers impayés: le coût de la protection
Le prix d’une assurance contre les loyers impayés s’exprime en pourcentage du loyer annuel. Il varie en fonction des assureurs, de l’étendue de la garantie et des options que vous avez éventuellement souscrites. Les tarifs sont compris entre 2 % et 5 % du loyer annuel. Habituellement, la prime d’assurance est payée chaque mois.
A noter
Les primes versées au titre d’une assurance contre les loyers impayés peuvent être déduites de vos revenus fonciers si vos revenus locatifs sont soumis au régime réel. Ce n’est pas le cas si vous avez choisi le régime du micro-foncier (moins 15.000 € de revenus locatifs par an).
Pour vous prémunir contre les impayés de loyer, vous pouvez souscrire une assurance spécifique auprès d’un établissement privé. Les assureurs vont étudier le profil financier de votre locataire et accepter, ou non, de vous assureur contre ce risque. Des plafonds et des franchises existent dans tous les contrats.
