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La résiliation du bail par le propriétaire d’un bien immobilier est très encadrée. Le propriétaire ne peut agir qu’en fin de bail et pour trois motifs définis par la loi. En outre, certains locataires sont protégés.
Les motifs pour résilier un bail
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail. Seuls trois motifs sont valables.
Tout d’abord, le propriétaire peut invoquer un motif «légitime et sérieux». Si le locataire ne remplit pas ses obligations ( retards de loyers , défaut d’entretien…), il est donc possible de mettre un terme au bail. Le motif doit être indiqué dans la lettre de congé.
Le propriétaire peut également décider d’habiter le logement ou de le faire occuper par l’un de ses parents proches. Dans ce cas, le nom du bénéficiaire de la reprise du bail et la nature de son lien avec le propriétaire devront être mentionnés dans le congé donné au locataire.
Enfin, le propriétaire a la possibilité de reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Toutefois, le locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption . Il est prioritaire pour acheter le bien aux conditions proposées. Le congé donné au locataire doit comporter le prix demandé, les conditions de la vente et une copie des cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, le droit de préemption n’existe pas si le propriétaire vend à un proche (jusqu’au 3ème degré).
Comment donner le congé en fin de bail?
Le propriétaire doit informer chaque titulaire du bail au moins six mois avant l’expiration du bail. Le congé doit être donné par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR), par l’intermédiaire d’un huissier ou être remis en main propre contre récépissé. Un motif non valable, le non-respect des indications évoquées plus haut ou un délai de préavis dépassé entraînent la nullité du congé et le renouvellement du bail pour trois ans.
En cas d’acquisition d’un bien loué
Si vous rachetez un bien occupé, le congé pour vente ou pour reprise n’est pas immédiatement autorisé. Pour une vente, il peut être donné au terme du premier renouvellement du bail en cours. En revanche, pour une reprise, il n’est possible qu’au terme du bail si celui-ci se termine plus de deux ans après le rachat ou dans un délai de deux ans si le bail prend fin moins de deux ans après le rachat.
Certains locataires sont protégés
Le locataire est «protégé» dans deux cas de figure:
- S’il a plus de 65 ans ou s’il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge.
- Si le montant cumulé des ressources des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés .
Toutefois, le propriétaire pourra donner congé au locataire s’il a moins de 65 ans, si ses revenus sont inférieurs au plafond évoqué ci-dessus ou s’il propose au locataire un nouveau logement équivalent.
A savoir
Les conditions d’âge s’apprécient à la date d’échéance du bail. En revanche, les conditions de ressources se mesurent à la date de notification du congé.
La complexité de la résiliation du bail par le propriétaire nécessite de prendre une marge par rapport au délai de préavis. En effet, les motifs de résiliation sont très encadrés. En outre, certains locataires sont protégés.
