Acheter en VEFA : le contrat de réservation pour sécuriser son projet

information fournie par BoursoBank •14/04/2025 à 12:00

Acheter un bien immobilier en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) est un parcours plus long que l'achat d'un logement déjà construit, qui s'étale sur plusieurs mois voire plusieurs années et comporte plusieurs étapes spécifiques. Bien que ce ne soit pas obligatoire, un tel projet commence bien souvent par la signature d'un contrat de réservation, en amont de la signature du contrat de vente définitif. A quoi sert le contrat de réservation ? Que contient-il et en quoi est-il protecteur pour l'acquéreur ?

Signé entre le vendeur et l'acquéreur, le contrat de réservation est un document encadré par la loi et qui permet à la fois de réserver le bien immobilier souhaité auprès du promoteur, mais aussi de fixer les conditions de la vente à venir et de la livraison du logement pour une meilleure sécurisation du projet.

C'est quoi, un contrat de réservation VEFA ?

Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire » n'est pas obligatoire mais constitue souvent la première étape d'un achat en VEFA, en amont du contrat de vente définitif.

Signé sous seing privé ou devant notaire , le contrat de réservation est le document par lequel le vendeur s'engage à réserver, éventuellement en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie, un logement neuf à l'acheteur si le programme de promotion immobilière se concrétise.

Le contrat de réservation est un document intéressant pour l'acquéreur du bien immobilier puisqu'il détermine les conditions de vente et de livraison du logement.

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Que doit contenir un contrat de réservation VEFA ?

Pour être valide, le contrat de réservation VEFA doit contenir certains éléments précis fixés par le Code de la construction et de l'habitation, articles R261-25 à R261-33.

Il doit par exemple mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acheteur ainsi que des informations concernant le logement comme par exemple son adresse, sa surface habitable, le nombre de pièces principales, le descriptif des matériaux utilisés, le descriptif des équipements collectifs à disposition ou encore l'emplacement du logement dans l'immeuble ou le lotissement.

Le contrat contient également de nombreuses informations concernant la vente comme le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision, le mode de paiement du bien (avec ou sans prêt immobilier ), le montant du dépôt de garantie, les conditions du droit de rétractation ou encore les pénalités éventuelles de retard de livraison du logement.

De plus, le vendeur doit fournir une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement (GFA), qui pourront être activées par l'acheteur en cas de défaillance financière du vendeur.

Bon à savoir : pensez à faire inclure une condition suspensive à l'obtention d'un prêt immobilier dans votre contrat de réservation VEFA.

Etant donné le formalisme exigé, et pour une protection optimale de l'acheteur, il peut être judicieux de faire relire le contrat de réservation par un professionnel, comme un notaire, avant de le signer, afin de s'assurer qu'il est bien conforme à la loi.

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Quel est le délai de rétractation d'un contrat de réservation VEFA ?

Le contrat de réservation VEFA comporte un délai de rétractation.

L'acquéreur peut revenir sur son engagement d'acheter le bien dans un délai de 10 jours calendaires. Pour cela, il doit adresser un courrier de rétraction au vendeur par lettre recommandée avec accusé/réception.

Bon à savoir : Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Quel montant de garantie faut-il verser à la signature d'un contrat de réservation VEFA ?

Le contrat de réservation peut s'accompagner d'un dépôt de garantie, qui est dans ce cas versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou auprès d'un notaire.

Le montant du dépôt de garantie pour un contrat de réservation VEFA est strictement plafonné par la loi :

• 5% au maximum du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an
• 2% au maximum du prix de vente si l'acte de vente est signé dans un délai inférieur à 2 ans
• Si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Bon à savoir : le contrat de réservation VEFA doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec accusé/réception à l'acheteur avant tout dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut être reversé à l'acheteur dans un délai de 3 mois et sans retenues ni pénalités dans certains cas :

• Le prêt est refusé par la banque, à condition d'avoir inclus une condition suspensive à l'obtention d'un prêt immobilier dans le contrat de réservation VEFA
• Du fait du vendeur, le contrat n'est pas conclu dans le délai prévu par le contrat de réservation
• Le prix de vente du bien est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel révisé
• Constats de différences anormales entre le contrat de vente et ce qui était prévu dans le contrat préliminaire.

Si l'un de ces cas est activé, l'acquéreur notifie sa demande de remboursement du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé/réception au vendeur et au dépositaire de la somme, le notaire par exemple.