Location : les logements G désormais hors-jeu, quelles conséquences pour les bailleurs ?

information fournie par BoursoBank •04/02/2025 à 16:30

(Article mis à jour le 04/02/2025)

Depuis le 1er janvier 2025, les biens immobiliers dont le DPE est noté G sont considérés comme des passoires thermiques et interdits de mise en location. On vous explique tout sur le détail de cette interdiction, ses conséquences sur les baux de location, vos obligations, ce que vous risquez mais aussi sur les exceptions à la règle.

Que se passe-t-il depuis le 1er janvier 2025 pour votre bien classé G ?

Si votre bien immobilier est classé G par son DPE (diagnostic de performance énergétique) , il tombe depuis le 1er janvier 2025 sous le coup de l'interdiction de location des passoires thermiques, issu de la loi Climat et résilience de 2021.

Il rejoint ainsi les biens classés G+, frappés de la même interdiction depuis le 1er janvier 2023.

Au 1er janvier 2028, ce sera au tour des biens classés F, et au 1er janvier 2034 au tour des biens classés E.

• Que se passe-t-il si votre logement était vide au 1er janvier 2025 ? Vous ne pouvez légalement plus le mettre en location car il est désormais considéré comme un logement indécent. Cette interdiction est valable même si vous trouvez un locataire prêt à signer un bail en toute connaissance de cause, car cette situation ne vous dédouane pas de votre obligation de louer un logement décent et le locataire pourrait se retourner contre vous pour vous assigner à faire les travaux nécessaires à n'importe quel moment de son bail.
• Que se passe-t-il si votre logement était loué au 1er janvier 2025 ? Si votre logement abrite un locataire qui est en cours de bail, vous n'êtes pas tenu de lui demander de quitter les lieux. Pour autant, en l'état actuel de la loi, aucun délai n'est prévu, ce qui signifie que vous êtes tenu d'effectuer au plus vite les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la notation du DPE et faire sortir votre bien de la catégorie G. Si vous ne le faites pas, votre locataire peut se retourner contre vous pour vous y obliger en saisissant un juge. Celui-ci peut également ordonner une réduction voire une suspension du loyer jusqu'à l'éxécution des travaux.

Bon à savoir : même si votre locataire ne vous contraint pas à effectuer de travaux de rénovation énergétique, le loyer du bien locatif est a minima gelé, c'est-à-dire que vous ne pouvez appliquer aucune augmentation de loyer tant que votre bien reste noté G.

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Combien de logement sont concernés par l'interdiction de mise en location en 2025 ?

Au 1er janvier 2024, le ministère de l'Aménagement du territoire et de la transition écologique estimait à 567.000 les logements classés G dans le parc locatif privé et à 92.000 les logements classés G dans le parc social.

Ces chiffres inquiètent de nombreux professionnels qui craignent que la mise hors-jeu de ces logements du marché locatif vienne encore compliquer la situation dans une secteur déjà très tendu avec des locataires qui peinent souvent à se loger.

Etes-vous sûr d'avoir la bonne note sur votre DPE ?

Attention, la note du DPE de votre bien immobilier pourrait avoir changé !

Pour en être sûr, pensez à bien vérifier la date de réalisation du DPE de votre bien : si la durée de validité d'un DPE est théoriquement de dix ans, la méthode de calcul a été revue en profondeur depuis le 1er janvier 2021.

Il a en conséquence été décidé que les DPE réalisés jusqu'au 30 juin 2021 inclus ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Vous êtes donc tenu d'en faire réaliser un nouveau si vous souhaitez mettre en vente ou en location votre bien en 2025.

Dans le cas d'un bail déjà en cours, le locataire peut vous demander de lui fournir un DPE valide lors de la reconduction tacite de son bail et votre note pourrait avoir changé du fait des nouveaux paramètres désormais pris en compte…

Pour en savoir plus, retrouvez notre article « DPE : de nouvelles obligations pour les propriétaires en 2025 ! ».

Que risquez-vous si vous ne réalisez pas de travaux ?

Pour le moment, la loi ne prévoit pas de sanctions systématiques contre les propriétaires qui refuseraient de faire de faire les travaux de rénovation nécessaires pour sortir leur bien immobilier de la notation G. En revanche, le locataire peut vous contraindre à les effectuer.

Pour cela, votre locataire peut engager une procédure à l'amiable par courrier recommandé pour vous demander de respecter l'obligation de décence du bien immobilier que vous lui louez. Sans réponse de votre part, il peut se tourner vers un conciliateur.

Si vous refusez toujours d'effectuer les travaux, votre locataire peut saisir la justice et un juge peut décider de vous imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique ainsi que la diminution ou la suspension des loyers jusqu'à ce qu'ils soient réalisés.

Quels sont les cas d'exception pour les biens notés G ?

Il existe à ce jour certaines situations dans lesquelles l'obligation de réaliser des travaux afin d'atteindre les standards énergétiques attendus ne s'applique pas.

• En cas de contraintes patrimoniales : si les travaux de rénovation énergétiques sont interdits par la mairie ou l'architecte des bâtiments de France, par exemple parce qu'ils entraineraient des modifications des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions des documents d'urbanisme prévues pour les sites inscrits ou classés, les sites patrimoniaux remarquables ou encore les abords des monuments historiques.
• Si le montant des travaux nécessaires excède 50% de la valeur vénale, évaluée par un professionnel dans le domaine de l'immobilier.
• Si les travaux nécessaires font courir un risque de pathologie du bâti, «affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque est justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l'art, (un expert habilité ndlr) sous sa responsabilité».
• Si le blocage vient de la copropriété : si vous avez réalisé de votre côté tous les travaux privatifs possibles et que la copropriété empêche les travaux sur les parties communes malgré vos demandes. Vous devrez prouver que, malgré votre bonne volonté, les travaux réalisés sur les parties privatives n'ont pas été suffisants pour atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis.

Dans ces situations d'exception, le bien noté G peut être loué sans que le locataire ne puisse exiger la réalisation des travaux de rénovation énergétique. Il peut en revanche exiger du bailleur, soit à l'amiable soit en saisissant un juge, une réduction de loyer dont le mode de calcul n'est pour le moment pas encadré par la loi.