La vente aux enchères d'un bien immobilier peut offrir de belles opportunités (Crédits: Adobe Stock - IA)
Avez-vous déjà pensé à acheter un bien immobilier en passant par une vente aux enchères ? Cette méthode, souvent méconnue des particuliers, peut offrir de belles opportunités aux acheteurs, à condition d'être bien préparée en amont.
Souvent méconnues, les ventes immobilières par adjudication, également appelées «ventes aux enchères» peuvent permettre d'acquérir un bien immobilier à un prix réduit et d'accéder à des biens qui ne sont pas présentés sur le marché immobilier traditionnel.
Quels sont les différents types de vente immobilière par adjudication ?
Il existe trois types de ventes aux enchères, ou ventes par adjudication, pour un bien immobilier.
- Les ventes par adjudication notariales : il s'agit de biens immobiliers dont les propriétaires choisissent de confier la vente aux enchères à un notaire , qui prend en charge l'organisation des visites préalables et l'organisation de la séance publique de vente aux enchères.
Il s'agit souvent de propriétaires qui souhaitent finaliser la vente de leur bien rapidement, par exemple pour mettre fin à une indivision, pour générer rapidement des fonds pour régler une succession ou pour finaliser le partage des biens lors d'un divorce.
- Les ventes par adjudication judiciaires : il s'agit la plupart du temps de la vente de biens qui ont été saisis ou proviennent de mise en liquidation et sont vendus pour permettre au propriétaire de liquider tout ou partie de ses dettes. Les ventes se déroulent au Tribunal de grande instance (TGI) sous la supervision d'un juge. Pour y participer, il faut être représenté par un avocat qui est mandaté pour enchérir au nom de son client.
Bon à savoir : la prestation de l'avocat est payante, même si l'enchère n'est pas remportée.
- Les ventes par adjudication domaniales : il s'agit de biens immobiliers faisant partie du patrimoine de l'Etat et dont celui-ci souhaite se défaire, par exemple car il n'a plus les moyens de les entretenir, comme des casernes désaffectées, d'anciennes écoles ou des locaux de service publics qui ont fermé. Les ventes aux enchères domaniales ont généralement lieu dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts.
Bon à savoir : les ventes par adjudication peuvent concerner toutes sortes de biens immobiliers, aussi bien des appartements, maisons, parkings que des biens plus atypiques comme une caserne, une gare ou même un phare !
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Quels sont les avantages d'une vente immobilière par adjudication ?
Il existe deux avantages majeurs aux ventes immobilières par adjudication : le prix et le type de bien.
- Le prix : la mise aux enchères d'un bien immobilier se fait généralement à des prix inférieurs de 20 à 30% aux prix du marché afin de susciter l'intérêt des acheteurs.
Dans le cas d'une adjudication judiciaire, ce prix peut être encore plus bas car il s'agit avant tout de couvrir les dettes de la personne dont le bien a été saisi.
Attention toutefois, il ne s'agit que d'un point de départ et les enchères peuvent grimper très vite si le bien immobilier suscite la convoitise de plusieurs enchérisseurs !
- Le type de bien immobilier : il peut s'agir de biens atypiques mais surtout la vente immobilière par adjudication permet d'accéder à des biens qui ne passent pas par le circuit traditionnel, agences immobilières, annonces entre particuliers, etc. Lorsque le marché immobilier classique est saturé, cela peut ouvrir des perspectives intéressantes.
Quels sont les inconvénients d'une vente immobilière par adjudication ?
Une vente par adjudication est encadrée par des règles différentes de celles d'une transaction immobilière classique et doit donc être bien préparée en amont :
- Le processus de vente est irréversible : remporter l'enchère scelle définitivement la vente. Le gagnant ne dispose pas de délai de réflexion, de délai de rétractation ou de clause suspensive conditionnée à l'obtention d'un prêt immobilier . Il faut donc s'assurer en amont de pouvoir disposer des fonds nécessaires.
- Des délais de paiement raccourcis : selon le type de vente aux enchères, le paiement doit se faire dans une moyenne de 30 à 60 jours.
- Un temps de visite limité : les visites des biens immobiliers vendus en adjudication se font souvent de manière collective, à un jour et un horaire imposé et sur une durée assez courte et les biens sont généralement vendus en l'état. Il peut donc être compliqué d'effectuer une inspection approfondie des lieux pour déceler d'éventuels vices cachés et estimer les travaux nécessaires et le chiffrage correspondant .
- Des frais annexes : au prix de vente peuvent s'ajouter les frais d'avocat ou diverses taxes. De plus, le principe de l'enchère peut amener à ce que le bien immobilier se vende finalement à un prix supérieur à celui du marché. Il faut donc bien étudier ces points avant la vente aux enchères pour éviter les mauvaises surprises.
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