Si la décision d’entreprendre une vie de couple, d’acheter un bien et d’y vivre ensemble représente souvent un challenge personnel, cela implique aussi de faire des choix d’ordre juridique. Parfois occultés dans l’euphorie d’un nouveau projet de vie, ces choix ont pourtant des répercussions importantes sur le fonctionnement du ménage et l’avenir des conjoints en cas de séparation ou de décès. L’un des contrats possibles est la séparation de bien. Voyons ce qu’implique ce régime dans le cadre d’un achat immobilier.
Achat immobilier et contrat de séparation de biens, tout ce qu'il faut savoir / iStock-Povozniuk
Achat immobilier et séparation de bien du point de vue juridique
Par défaut, les époux sont assujettis au régime légal de la communauté, qui prévoit la mise en commun de tous les biens acquis pendant le mariage. Par opposition, le régime de séparation de biens - volontairement choisi par les époux – leur permet de rester propriétaire à la fois des biens qu’ils ont acquis avant le mariage, mais également de ceux qu’ils vont acquérir pendant sa durée. Ainsi, le conjoint propriétaire gère son bien comme bon lui semble. S’il décide par exemple de le louer ou de le vendre, il n’a pas besoin de l’aval de l’autre (sauf s’il s’agit de la résidence familiale, auquel cas une vente n’est possible que si les deux conjoints sont d’accord). En cas de divorce, chacun récupère l’intégralité de ses biens. Pour autant le régime de la séparation des biens n’empêche pas les époux d’acquérir un bien immobilier en commun. Dans ce cas, le bien – qui devient indivis - est réparti en « parts », correspondant à l’apport respectif de chacun des conjoints. En cas de décès, en l’absence de testament, les enfants héritent des biens propres du parent défunt, et de la quote-part du - ou des – bien(s) acquis en commun. Le testament permet quant à lui, de léguer une partie de ses biens au conjoint survivant, dès lors qu’est respectée la réserve héréditaire des enfants. Il permet également de lui léguer la totalité de sa part en usufruit, lui donnant ainsi la faculté de rester dans le bien ou de le louer jusqu’à la fin de ses jours. Ce bien ne reviendra en pleine propriété aux héritiers qu’au décès du conjoint usufruitier. A noter : en cas de Pacs, c’est ce contrat de séparation de biens, qui est choisi par défaut.
Achat immobilier et séparation de bien du point de vue du financement du bien
En cas d’achat immobilier commun avec emprunt bancaire, le banquier sera plus soucieux de s’assurer d’une capacité globale d’endettement et de financement des acheteurs que de leur régime matrimonial... Même en cas de contrat de séparation de biens, elle considèrera donc les époux comme des co-emprunteurs, et prendra avant tout en considération, leur taux d’endettement global, et leurs critères de solvabilité. Elle exigera également, en général, que les deux conjoints soient caution solidaire du prêt. Ainsi, même si les remboursements sont séparés et proratisés selon le nombre de parts, en cas de défaut de paiement de l’un des deux emprunteurs, l’établissement bancaire se tournera vers l’autre pour lui réclamer la mensualité complète.
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