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Mesure phare de la loi ALUR votée en 2014, l’encadrement du niveau des loyers était destiné à limiter la hausse des loyers dans les zones « tendues ». Ce dispositif qui a été mis en place à Paris et dans certaines villes de la petite couronne s’étend depuis à Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux.
Sommaire:
- Encadrement des loyers: ce que dit la loi
- Paris et Lille, villes pionnières dans l’encadrement des loyers
- Le retour de l’encadrement des loyers
Encadrement des loyers: ce que dit la loi
Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers a été créé par la loi d’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Ce dispositif vise à lutter contre les loyers «excessifs» dans 28 agglomérations françaises de plus de 50.000 habitants. Il appartient à chaque mairie de l’adopter, ou non.
Les biens concernés sont les logements loués vides ou meublés, occupés en tant que résidence principale. L’encadrement du niveau des loyers s’applique lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.
Pour fixer le niveau des loyers, la commune met en place un observatoire local. À partir de données représentatives, le préfet publie un arrêté annuel fixant les limites de fixation des loyers, par prix au mètre carré de surface habitable.
À savoir
Lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur peut fixer un complément de loyer au-dessus du loyer majoré. Le texte sur la loi pouvoir d’achat du 17 août 2022 vient clarifier cette notion afin de limiter les abus. Le complément de loyer ne peut plus être appliqué si le logement présente des signes d’humidité sur certains murs, est étiqueté F ou G dans sa consommation d’énergie ou doté d’un vis-à-vis de moins de 10 m². Exclus également les biens avec des infiltrations, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ou dotés de fenêtres laissant passer anormalement l’air, et cela même si l’appartement donne sur la tour Eiffel ou la basilique lyonnaise de Notre-Dame de Fourvière.
Encadrement de «l’évolution» et du «niveau» des loyers
L’encadrement de «l’évolution» des loyers est né avec la loi du 6 juillet 1989. Jusqu’au 1er août 2012, l’agglomération parisienne était la seule concernée. À partir de 2012, ce dispositif a été étendu à de nombreuses agglomérations. Dans les faits, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder l’ancien loyer, révisé en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
L’encadrement du «niveau» des loyers concerne cette fois le montant du loyer, lequel ne doit pas excéder un certain niveau au mètre carré, selon les spécificités du bien.
Paris et Lille, villes pionnières dans l’encadrement des loyers
La mairie de Paris (1er août 2015) puis celle de Lille (1er février 2017) ont souhaité mettre en place le dispositif d’encadrement du «niveau» des loyers. Toutefois, les arrêtés préfectoraux ont été annulés, à Paris comme à Lille, par le tribunal administratif. Ce dernier avait été saisi par des syndicats de copropriétaires.
Le tribunal a jugé que la restriction territoriale était injustifiée alors que la loi de 2014 prévoyait une application générale du dispositif dans 1.151 communes de 28 agglomérations françaises et, en région parisienne, dans 412 villes.
Le retour de l’encadrement des loyers
Depuis le vote de la loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN), l’encadrement des loyers est de nouveau légal à titre expérimental pour une durée de cinq ans dans de nombreuses villes du territoire. C’est le cas de: Paris depuis le 1er juillet 2019, Lille depuis le 1er mars 2020, les villes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, les villes d’Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021, Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
Des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui ne respectent pas la loi.
Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers visait à faire baisser les loyers dans les zones «tendues». Il a été brièvement mis en place à Paris et Lille avant d’être annulé. Toutefois, depuis le 1er juillet 2019, il est de retour et se développe dans de nombreuses villes du pays.
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