Investissement immobilier : le manquement du notaire à son devoir de conseil

information fournie par Mingzi •27/02/2023 à 10:50

Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte auquel il prête son concours (Crédit photo : 123RF)

Un couple achète des lots au sein d'une résidence en l'état futur d'achèvement, avec un objectif de défiscalisation. La livraison n'étant jamais intervenue, ils assignent leur notaire en responsabilité et indemnisation pour manquement à son devoir de conseil.

Les faits

Par acte authentique reçu le 10 octobre 2007 par Monsieur M, notaire, Monsieur et Madame Y ont acquis des lots au sein d'une résidence en l'état futur d'achèvement, avec un objectif de défiscalisation. La livraison n'étant jamais intervenue, les acquéreurs assignent le notaire en responsabilité et indemnisation pour manquement à son devoir de conseil.

Mais la Cour d'appel rejette leur demande, estimant que le notaire n'avait pas l'obligation d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier qu'il ne pouvait suspecter le jour de la signature de l'acte.

Monsieur et Madame Y se pourvoient alors en cassation, se prévalant du fait que le notaire était tenu de les instruire des risques mécaniques liés aux conditions posées par la loi de défiscalisation et de leur fournir l'ensemble des informations sur les obligations à respecter afin d'obtenir effectivement les avantages fiscaux prévus.

Réponse de la Cour de cassation

Selon l'article 1382, devenu 1240, du code civil, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.

Pour rejeter la demande de Monsieur et Madame Y, la Cour d'appel a retenu que l'absence de classement en résidence de tourisme, l'impossibilité de mise en location et le redressement fiscal subséquent sont liés, non pas à un marché défaillant dès l'origine, mais au défaut de livraison consécutif à des problèmes de construction, spécialement aux défaillances du mur de soutènement de la route contournant les immeubles, que le notaire ne pouvait suspecter au jour de la vente.

La Cour de cassation a estimé qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant d'attirer l'attention des acquéreurs sur le risque de perte des avantages fiscaux en cas de refus de classement de l'immeuble en résidence de tourisme, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule le jugement de la Cour d'appel.

Source : Cour de cassation - Pourvoi n° 21-16.380 - 1 février 2023 - Première chambre civile