Le dispositif Denormandie est une nouveauté issue de la Loi de Finances. Il est en vigueur depuis le 1er janvier. (Crédits: Pexels)
Le Denormandie est le nouveau dispositif de défiscalisation pour réhabiliter les logements anciens en centre-ville. Proche dans sa philosophie du dispositif Pinel, Il n'est pas forcément adapté à tous les profils d'investisseurs. Explications.
Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019, il a pour objectif de redynamiser le cœur de villes moyennes en incitant les investisseurs immobiliers à rénover des logements dégradés. Il s'inspire de la loi Pinel pour l'ancien et vise à réhabiliter le centre-ville de nombreuses communes. Le dispositif permet de déduire de vos impôts une partie du coût global d'un logement éligible, à condition de le louer . Il s'applique aux 222 villes retenues dans le cadre du Plan « Action cœur de ville » ainsi qu'aux agglomérations ayant conclu des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) définies dans le cadre de la loi Elan.
Un dispositif adoubé par les professionnels
Lors de sa dernière conférence, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a indiqué que le « potentiel d'efficacité dans l'ancien est réel » et qu'il « devrait procurer un triple effet : maintenir un habitat de qualité, assurer un rééquilibrage entre l'existant et la construction neuve en accélérant la réhabilitation des logements anciens ». Pour la Fnaim, « ce regain d'intérêt pour l'ancien est d'autant plus pertinent que l'activité dans le neuf s'essouffle ». La fédération souligne que dans bon nombre de villes où le parc ancien est important et nécessite des travaux de mise aux normes, la réduction d'impôt permise par l'amendement Denormandie ferait apparaitre des rendements plutôt attractifs. Les simulations faites par la Fnaim font état de rendements bruts annuels compris entre 5 et 8 %.
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A savoir
Quelles sont les conditions fiscales pour profiter du Denormandie ?
Calqué sur les avantages fiscaux du Pinel, le Denormandie s'adresse à des investisseurs qui achètent un logement ancien et qui réalisent des travaux représentant 25 % du total de l'opération (prix d'achat plus frais de notaires plus le montant des travaux). Le plafond des dépenses pris en charge est de 300.000 euros. Les travaux éligibles au dispositif doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 %. Ils peuvent consister en un changement de chaudière, une isolation des combles, des murs ou des fenêtres. En contrepartie, l'investisseur peut déduire de ses impôts entre 12 et 21 % du montant de l'investissement réalisé. L'avantage fiscal varie en fonction de la durée sur laquelle l'investisseur s'engage à louer le bien (6, 9 ou 12 ans).
De nombreuses villes concernées par le Denormandie
Selon la dernière communication du groupe SeLoger, près d'une ville sur deux serait éligible au dispositif. « Sur les 222 villes moyennes concernées par le dispositif 9 villes présentent un taux d'annonces éligibles de plus de 90 %. Les agglomérations présentant le plus de logements compatibles avec le Denormandie sont : Limoges, Mulhouse, Tarbes, Chalon-sur-Saône, Château-Thierry, Dieppe, Pau, Corbeil-Essonnes, Quimper, Evreux. « Ce taux d'éligibilité élevé, dans la plupart des communes concernées par le Denormandie n'a rien de surprenant. Selon une étude de l'Insee datant de 2018, sur les 8 % de logements vacants que compte la France métropolitaine, 60 % se trouvent dans une commune rurale ou dans une agglomération de taille moyenne, soit le type de communes concernées par le dispositif », précise SeLoger.
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70% des villes concernées présentent une rentabilité positive
Le site MeilleursAgents a récemment communiqué une étude sur le potentiel de rendement lié au Denormandie. « Si chaque investissement dans une ville éligible au dispositif constitue un pari sur l'avenir, toutes ces villes ne sont pas égales aujourd'hui sur le plan de la rentabilité et du risque associé », indique MeilleursAgents. En prenant comme hypothèse de départ un investissement de 100.000 euros et en appliquant une estimation de la rentabilité de l'investissement tenant compte : du coût total du bien et des revenus locatifs générés ainsi que l'incidence des annuités de remboursement (lorsque le bien est acquis à crédit) mais également des risques liés à la location du logement (vacance locative et dépréciation du bien). « 70 % des villes de métropoles concernées par le dispositif présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant l'investissement intéressant ». Selon les calculs du site il est possible d'espérer une rentabilité de 3% lorsque l'investissement est réalisé à crédit et de 6 à 9 % lorsque l'investissement est fait comptant. « L'intérêt du dispositif est donc étroitement lié à la capacité de l'investisseur à financer avec ses propres liquidités », souligne MeilleursAgents.
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Un dispositif réservé prioritairement à des investisseurs de proximité
Pour SeLoger le dispositif offre « un maillage territorial optimal : les investisseurs de toutes les régions peuvent en bénéficier, ce qui n'était pas forcément le cas du dispositif Pinel ancien, réservé aux zones tendues ». Toutefois, l'efficacité du Denormandie repose sur « la capacité de l'investisseur à entreprendre rapidement des travaux pour pouvoir mettre en location sous un délai court un bien solidement rénové. Il est donc important d'avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix », précise MeilleursAgents. Ce qui destine le Denormandie aux « investisseurs de proximité, qui connaissent la ville parce qu'ils y vivent ou viennent des communes limitrophes », analyse Jean-Marc Torrollion, Président de la Fnaim.
redaction@boursorama.fr
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