Considérés comme "indécents", les logements DPE G sont inéligibles aux aides au logement de la CAF (Crédits: Adobe Stock)
Depuis le 1er janvier 2025, les biens immobiliers dont le DPE est noté G sont considérés comme des passoires énergétiques et sont à ce titre classés comme «logements indécents», ce qui les rend inéligibles au versement des aides au logement de la CAF. Quelles conséquences pour les locataires et les propriétaires-bailleurs ?
En louant un bien locatif étiquette G, le propriétaire-bailleur s'expose à voir son locataire se retourner contre lui en justice pour exiger qu'il entreprenne les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer la performance du logement et répondre aux normes en vigueur.
Mais ce n'est pas la seule conséquence puisque étant désormais considéré comme un «logement indécent», le logement devient inéligible aux éventuelles aides au logement versées par la CAF.
Et c'est au bailleur qu'il revient de supporter ce manque à gagner.
Les logements G, devenus «logements indécents»
Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est noté G tombent sous le coup du calendrier d'interdiction de mise en location des passoires énergétiques.
Les biens immobiliers notés F seront à leur tour concernés par cette interdiction en 2028 et les biens notés E seront interdits en 2034.
A l'heure actuelle, ce sont donc les biens immobiliers de classe G qui sont concernés. En tant que «passoires énergétiques», ils entrent de fait légalement dans la catégorie des «logements indécents» et tombent sous le coup de la loi Alur de 2014 qui réserve le versement d'aides au logement aux locataires de biens décents.
Concrètement, les biens immobiliers locatifs de classe G ne sont donc plus éligibles aux aides au logement attribuées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF).
En l'état actuel des choses, cette interdiction vaut « pour les baux signés après le 1er janvier 2025 ou au moment du renouvellement ou de la tacite reconduction des baux signés avant cette date », indique la Caisse Nationale des Allocations Familiales (CNAF) au Figaro (1).
Bon à savoir : Au 1er janvier 2024, le ministère de l'Aménagement du territoire et de la transition écologique estimait à 567.000 les logements de classe G dans le parc locatif privé et à 92.000 les logements d'étiquette G dans le parc social.
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Quelles conséquences pour les locataires ?
Si vous êtes locataire d'un bien dont le DPE est G, quelles sont concrètement les conséquences financières pour vous ?
Pas question pour la CNAF de pénaliser les allocataires aux revenus modestes et moyens, c'est le bailleur qui sera touché au porte-monnaie selon deux cas de figure :
- L'aide au logement de la CAF était versée directement au locataire : le versement des aides est suspendu, mais le locataire est autorisé à ne payer à son bailleur que le reliquat de son loyer, c'est-à-dire le montant initial minoré du montant des aides suspendues.
- L'aide au logement de la CAF était versée directement au bailleur : le bailleur ne recevra plus d'aide au logement et le locataire verse le même montant qu'il le faisait avant.
Dans tous les cas, le manque à gagner induit par la suspension des aides au logement de la CAF est donc supporté par le propriétaire-bailleur .
Celui-ci dispose d'un délai de 18 mois pour effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir son bien immobilier de la catégorie G et atteindre à minima un DPE de classe F.
S'il produit à la CAF un nouveau DPE attestant que son bien locatif n'est plus classé comme passoire énergétique, le versement des aides au logement reprend et il récupère le reliquat des aides suspendues pendant cette période.
En revanche, si au bout de 18 mois les travaux de rénovation énergétique n'ont pas été effectués et que son logement est toujours classé comme indécent, les aides sont suspendues et le reliquat des aides non-versées sur la période est définitivement perdu.
Comment la CAF procède-t-elle au contrôle des logements indécents ?
Les agents de la CAF agissent sur la base d'un signalement du cas d'un logement supposé indécent, qui peut émaner par exemple du locataire lui-même ou d'un travailleur social.
Lorsqu'elle a connaissance d'un logement présumé indécent, la CAF engage un travail de contrôle en exigeant du bailleur de produire le DPE correspondant au bien afin de vérifier sa conformité aux normes de décence.
Un agent de la CAF s'assure ensuite de la conformité du DPE en contrôlant son numéro Ademe directement via l'Observatoire du DPE.
S'il en ressort que le bien locatif est effectivement noté G, l'agent peut demander à consulter le contrat de bail afin d'établir si le bail a été signé après le 1er janvier 2025 ou à quel moment aura lieu le renouvellement ou la reconduction tacite du bail afin d'engager les mesures conservatoires nécessaires.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2025 et dans un souci d'uniformisation des méthodes de calcul, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont considérés comme caduques. Si le propriétaire-bailleur ne peut fournir un DPE en cours de validité, le logement est par défaut considéré comme «indécent» dans l'attente d'un nouveau DPE.
(1) «Logements classés G : la CAF peut imposer une baisse de loyer au propriétaire», 01/03/2025, lefigaro.fr.
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