Les exigences actuelles du marché immobilier ne permettent pas à tous les ménages d'accéder à la propriété. La solution du bail réel solidaire, proposée depuis 2016, permet au plus grand nombre de devenir propriétaire d'un logement neuf ou ancien.
Qu'est-ce que le bail réel solidaire ? / iStock-ah_fotobox
Le foncier séparé du bâti, principe de base du BRS
Le bail réel solidaire (ou BRS) est un contrat de bail signé entre un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et un preneur, qui permet à celui-ci d'acquérir un bien immobilier sans acheter le terrain. Les OFS sont des organismes à but non lucratif dont la mission est d'acquérir des terrains, qu'ils soient bâtis ou non. Ils deviennent ainsi propriétaires d'un parc d'accession ou de location destiné à des foyers aux revenus modestes, auxquels ils proposent un bail réel solidaire après avoir étudié leur éligibilité. Le principe est donc de dissocier le foncier du bâti : le foncier reste la propriété de l'OFS, tandis que l'acheteur est propriétaire de la maison, qu'il occupe à titre de résidence principale, et locataire du terrain. De nouvelles constructions en BRS sont proposées à Paris et dans de nombreuses agglomérations telles que Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes ou Rennes, mais aussi dans des communes plus petites. Ce dispositif est une réponse aux tensions du marché immobilier, qui constituent un frein réel à l'accès à la propriété pour certaines familles. Il permet de favoriser la mixité sociale dans des quartiers où les prix des biens à la vente se sont envolés, mais aussi de lutter contre la spéculation immobilière.
Fonctionnement et avantages du bail réel solidaire
De même que pour une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), un contrat de réservation d'un logement en BRS est signé entre les deux parties, avec un bail renouvelable d'une durée de 99 ans, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme. L'acheteur n'a pas à supporter le coût du foncier, mais il s'engage à verser à l'OFS une redevance mensuelle comprise entre 1 et 3 €/m2 pour la location du terrain. Opter pour un bail réel solidaire représente un avantage certain pour les ménages acquéreurs. Par le biais de ce dispositif, le prix d'un bien peut être minoré de 20 à 40 %. Le taux de TVA, qui s'élève à 20 % pour l'accession classique d'un logement neuf, est limité à 5,5 % pour un bien en BRS. Selon la commune, un abattement de 30 à 100 % sur la taxe foncière peut également être pratiqué. Par ailleurs, le prix d'achat des murs est encadré par le dispositif PSLA (prêt social location-accession), et l'achat peut être financé avec un prêt à taux zéro. Le BRS est limité aux ménages dont les revenus sont inférieurs au seuil fixé sur chacune des cinq zones du territoire (plafonds du PSLA réactualisés tous les ans). Selon la composition du ménage, le revenu fiscal de référence de l'année N-2 doit être inférieur à un plafond déterminé. Un foyer peut être éligible dans une zone, mais pas dans une autre. La souplesse du dispositif permet au ménage acquéreur de revendre le bien, ce qui lui permet un apport potentiel pour un nouvel achat, y compris en pleine propriété. Il peut aussi le donner ou le transmettre par succession. Le BRS est "rechargeable" à chaque mouvement, le bail étant alors reconduit pour la même durée.
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