Yvan, fils unique, hérite de la nue-propriété de la maison familiale. Ses droits de succession à payer son inexistants car Gérard, son père, a prévu la transmission du patrimoine familial de son vivant. ( crédit photo : Shutterstock )
Sommaire:
- Yvan est le nu-propriétaire du logement familial, sa mère est usufruitière
- L’acte de démembrement: une préparation à la pleine propriété
- Les droits de succession sont à payer sur la nue-propriété uniquement
- Qui paye les droits de donations?
Yvan est le nu-propriétaire du logement familial, sa mère est usufruitière
Fils unique de Catherine et Gérard, Yvan a 40 ans et vit à plus de 500 km de ses parents. Sa vie professionnelle et familiale est déjà bien remplie, mais les récents événements familiaux ajoutent une couche de complexité à son quotidien. En effet, son père est décédé en début d’année, à l’âge de 88 ans. Prévoyant, ce dernier avait déjà pensé à transmettre la maison familiale à son fils. Ensemble, la famille a procédé à un démembrement du droit de propriété avec réserve d’usufruit . Ainsi, au décès de Gérard:
- Yvan est devenu le nu-propriétaire du logement et peut disposer du bien immobilier comme il l’entend (donation, vente, échange…) mais ne peut pas en jouir.
- Catherine est usufruitière de la maison: elle a récupéré gratuitement ce droit à la mort de son mari. Désormais, elle dispose d’un droit d’usage sur le logement. Elle peut y vivre, voire le mettre en location afin de percevoir des loyers, si elle le souhaite.
À présent, Yvan se demande quels seront les impacts fiscaux du remembrement de propriété, au décès de sa mère. La bonne nouvelle pour lui, c’est que plus aucune fiscalité ne doit être appliquée. En effet, tout a déjà été réglé par Gérard avant son décès. Cette prévoyance a permis au père d’organiser une succession tout en douceur pour son fils Yvan.
L’acte de démembrement: une préparation à la pleine propriété
La situation professionnelle d’Yvan est stable et confortable. Ainsi, le fis peut garder le logement de ses parents sans le vendre. C’est tant mieux, car cela lui permet de laisser Catherine profiter des lieux en toute tranquillité, en tant qu’usufruitière. Au décès de Catherine, Yvan deviendra propriétaire à part entière du logement, sans payer de droits supplémentaires. Il pourra disposer du bien comme il l’entend pour y vivre, le mettre en location, le vendre, le donner…
Les droits de succession sont à payer sur la nue-propriété uniquement
En donnant la nue-propriété de la maison familiale à Yvan de son vivant, Gérard a réduit à néant les frais de succession à régler sur ce bien à son décès. De plus, seule une partie de la valeur du logement a été prise en considération par l’administration fiscale. Les frais de donation ont donc été diminués du vivant de Gérard. C’est un double avantage.
En effet, les droits de donation sont uniquement calculés sur la nue-propriété, et non sur la valeur totale du bien. La pression fiscale est réduite d’autant. Pour calculer les droits de donation sur la nue-propriété d’un bien, un barème fiscal s’applique. Les droits de donation dépendant de la valeur de la nue-propriété. Or, celle-ci augmente en même temps que l’âge de l’usufruitier. Le barème[BL1] est en vigueur depuis 2003 et correspond à l’article 669 du CGI. Ainsi, si l’usufruitier a:
- Moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% et la nue-propriété de 10%,
- Entre 21 ans et 30 ans, la valeur de l’usufruit est de 80% et la nue-propriété de 20%,
- Entre 31 ans et 40 ans, la valeur de l’usufruit est de 70% et la nue-propriété de 30%,
- Entre 41 ans et 50 ans, la valeur de l’usufruit est de 60% et la nue-propriété de 40%,
- Entre 51 ans et 60 ans, la valeur de l’usufruit est de 50% et la nue-propriété de 50%,
- Entre 61 ans et 70 ans, la valeur de l’usufruit est de 40% et la nue-propriété de 60%,
- Entre 71 ans et 80 ans, la valeur de l’usufruit est de 30% et la nue-propriété de 70%,
- Entre 81 ans et 90 ans, la valeur de l’usufruit est de 20% et la nue-propriété de 80%,
- Plus de 91 ans, la valeur de l’usufruit est de 10% et la nue-propriété de 90%.
Les droits à payer se calculent par tranche, selon un barème progressif. Ils représentent un pourcentage de la valeur transmise. Ainsi:
- De 8073 à 12.109 euros: 10%.
- De 12.110 à 15.932 euros: 15%.
- De 15.933 à 552.324 euros: 20%.
- De 552.325 à 902.838 euros: 30%.
- De 902.839 à 1805.677 euros: 40%.
- Plus de 1805.677 euros: 45%.
Gérard a donné la nue-propriété du bien immobilier à Yvan à 65 ans. Ainsi, la valeur de l’usufruit est établie à 40% de la valeur du logement (180.000 euros) et la valeur de la nue-propriété à 60% de la valeur du logement (270.000 euros). La valeur de la donation de Gérard est donc de 270.000 euros. En tant que fils de Gérard, Yvan peut bénéficier d’un abattement de 100.000 euros avant imposition . Les droits de donation sont donc à régler sur 170.000 euros. Selon le barème en vigueur, ils équivalent à 20% de la valeur donnée, soit 34.000 euros.
Qui paye les droits de donations?
Le donateur peut être le payeur des droits de donation. D’ailleurs, Gérard a réglé les 34.000 euros pour Yvan. De plus, aucun droit de succession n’est à payer lorsqu’Yvan récupère la pleine propriété du logement, même si la valeur du bien s’apprécie pendant la période d’usufruit de Catherine. C’est donc une transmission totalement indolore financièrement pour le fils.
