Dans le cadre d’une succession, l’héritier qui reçoit une part plus importante doit verser une compensation financière, appelée soulte, aux autres héritiers lésés.
Sommaire:
- Le partage des biens dans une succession: une source de conflits potentiels
- Le versement de soulte dans le cadre d’un bien immobilier à partager
- Exemple de calcul du montant de la soulte pour équilibrer les comptes entre héritiers
- Les frais liés au rachat de soulte
Le partage des biens dans une succession: une source de conflits potentiels
Le partage des biens d’un défunt consiste à attribuer à chaque héritier une part du patrimoine. La valeur de cette part doit correspondre aux droits de l’héritier dans l’ indivision (la masse successorale). S’il n’existe pas de testament précisant l’attribution des biens du défunt, le patrimoine est divisé en lots. Les héritiers peuvent se répartir les lots à l’amiable ou procéder à un tirage au sort en présence d’un notaire en cas de désaccord . Quand le litige se poursuit, ils peuvent saisir le juge aux affaires familiales.
Parfois, il est impossible de faire des lots de valeur égale. Dans ce cas, la personne recevant une part plus élevée doit verser une compensation monétaire aux héritiers lésés: la soulte . Cette somme d’argent vise à réparer le préjudice subi par les autres indivisaires lors du partage.
Le versement de soulte dans le cadre d’un bien immobilier à partager
Lorsque plusieurs parties héritent d’un bien immobilier présent dans la masse successorale, elles ont trois options:
- Conserver le bien en indivision,
- Vendre le bien pour se partager le montant de la vente selon leurs parts respectives,
- Céder le bien à l’une des parties, par exemple au conjoint survivant ou à l’un des héritiers souhaitant conserver le logement. Dans ce cas de figure, il doit racheter la quote-part des autres indivisaires, en leur versant une soulte.
Dans un premier temps, le notaire établit la liste des héritiers et leurs droits dans la succession, c’est-à-dire la quote-part de chacun. La seconde étape consiste à estimer la valeur du bien immobilier au moment du partage. Les héritiers peuvent fixer un prix à l’amiable. Le notaire est en droit de revoir l’évaluation si elle lui semble incohérente. Pour prévenir tout litige, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Celui-ci est en mesure d’estimer le bien en toute neutralité, selon les prix du marché.
Exemple de calcul du montant de la soulte pour équilibrer les comptes entre héritiers
Le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien divisée par le nombre d’héritiers, à proportion de leur part respective. Quand le logement est financé par un crédit immobilier toujours en cours de remboursement, le capital restant dû est déduit de la valeur du bien. L’héritier souhaitant racheter le bien doit s’acquitter de la soulte et du solde du crédit. Quand l’estimation du bien est arrêtée, l’acquéreur adresse une lettre de rachat de soulte aux autres parties pour officialiser son offre.
Exemple : 4 frères et sœurs héritent de la maison familiale dont la valeur est estimée à 500.000 euros. La maison est intégralement payée. Chaque enfant est propriétaire d’un quart du bien. Si l’un d’entre eux souhaite conserver la maison, il doit verser une soulte à chacun de ses trois frères et sœurs. Le montant est calculé de la manière suivante: (500.000/4), soit 125.000 euros.
Exemple 2 : 3 personnes héritent d’un bien immobilier d’une valeur de 300.000 euros. Dans la succession, le premier possède 50%, le deuxième 30% et le dernier, 20%. Le premier souhaite posséder intégralement le logement. Il doit verser 90.000 euros (300.000 x 0,30) au deuxième et 60.000 (300.000 x 0,20) euros au dernier.
Les frais liés au rachat de soulte
Il est indispensable de faire appel à un notaire pour procéder à un rachat de soulte. Le versement peut s’effectuer le jour de la signature de l’acte notarié ou ultérieurement si les parties se mettent d’accord. Les héritiers doivent acquitter des frais de notaire. Ils sont compris entre 7% et 8% de la valeur du bien (2% à 3% quand le bien est construit depuis moins de 5 ans). Ces frais sont généralement partagés entre les parties, au prorata de leur quote-part dans le bien immobilier. À cela s’ajoute le droit de partage: il s’élève à 2,5% de la valeur du bien dans le cadre d’une succession.
Soulte et indivision: quelle différence?
On parle d’indivision lorsque plusieurs individus sont propriétaires d’un même bien et exercent des droits de même nature sur ce bien. Le rachat de soulte en indivision permet à l’une des parties de devenir le seul propriétaire du bien. Cette opération juridique n’a pas de caractère obligatoire. Dans le cadre d’une succession, les coindivisaires peuvent décider de rester propriétaires à plusieurs du bien immobilier dont ils ont hérité. Toutefois, en vertu de l’article 815 du Code civil, «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué».
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