residence composee d immeubles (Crédits: Adobe Stock)
Il existe de très nombreux types de biens immobiliers pour qui veut investir dans l'immobilier locatif. La résidence services a su s'octroyer une place de choix dans le cœur des investisseurs car elle présente de nombreux atouts et permet notamment de bénéficier d'avantages fiscaux particulièrement attractifs.
Une résidence service est une sorte de copropriété avec services. Une résidence service doit en effet proposer 3 des 4 services parmi les suivants : l'accueil, le ménage, la laverie, le petit-déjeuner. Quatre familles de résidences services existent : senior, étudiante, tourisme, ou d'affaires. Quels sont les avantages de ce type de résidences, les limites à ce type de placement, les règles à suivre pour se lancer dans l'investissement en résidences de services ? Toutes nos explications.
Les avantages de l'investissement en résidences de services
L'investissement dans une résidence de services présente de nombreux atouts pour le particulier qui voudrait se positionner sur l'immobilier et toucher des revenus réguliers. D'abord, il permet de réaliser un investissement sur le marché immobilier locatif sans aucun souci de gestion puisque celle-ci est confiée à une équipe spécialisée.
De plus, l'investissement dans une résidence de services réduit le risque d'impayé car vous signez non pas un bail d'habitation avec votre locataire mais un bail commercial avec l'exploitant qui garantit le paiement.
Bien sûr, l'investissement dans une résidence de services permet de toucher un revenu récurrent, qui permet de se constituer un revenu complémentaire, pour augmenter son niveau de vie pendant la vie active, ou bien pour faire en sorte de le conserver une fois à la retraite.
Notez également que votre investissement en résidences de services, s'il est bien placé et bien géré, peut aussi prendre de la valeur avec le temps.
Enfin, l'investissement en résidences de services permet de bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables. En premier lieu, l'investissement en résidences services permet de bénéficier de la récupération de la TVA de 20 %. Et l'investissement en résidence services permet de bénéficier d'un autre dispositif de défiscalisation : le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Avec le LMNP, vous pouvez bénéficier au choix, avec le régime micro-bic, d'un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 %), ou bien avec le régime réel d'imposition, d'une déduction des charges et un amortissement du bien immobilier, de ses meubles et travaux. Ce régime permet donc de diminuer significativement l'impôt sur vos recette locatives. Mais attention, la loi de finance 2025 prévoit que les amortissements ayant permis de réduire les revenus locatifs devront désormais être pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui accroître la plus-value taxable à la sortie. Cette mesure prend effet dès le lendemain de la promulgation de la loi de finances, mais ne concernera pas les biens en résidences étudiantes ou seniors.
Notez aussi que depuis 2023, les propriétaires de résidence services ne peuvent plus bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.
Pour ce qui est de l'investissement en résidences services de tourisme, il est possible de se réserver l'usage du bien, pendant quelques semaines sur une année, ce qui en fait aussi dans une certaine mesure un placement plaisir.
Les limites de l'investissement en résidences de service
L'investissement en résidences services comporte quand même quelques limites et il est crucial de bien comprendre les inconvénients et risques propres à ce type d'investissement avant de se lancer. D'abord, le rendement d'un investissement en résidences services est relativement faible : autour de 3 % à 5,5 %, et il faudra aussi déduire le paiement de la taxe foncières ainsi que les charges de copropriété.
Rappelons aussi bien sûr qu'il ne s'agit pas d'un placement à capital garanti. Les revenus liés à la location, tout comme le prix du bien ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Soulignons également qu'il s'agit d'un investissement sur le très long terme. Vous devez avoir bien conscience au moment de souscrire ce placement que l'horizon d'investissement conseillé est de 20 ans au moins, ne serait-ce que pour bénéficier de la récupération de la TVA.
Notez aussi que la fiscalité peut évoluer et d'éventuelles modifications à venir pourraient venir amoindrir les avantages fiscaux de ce placement. Rappelons que le dispositif Censi Bouvard par exemple, depuis le 1er janvier 2023 n'est plus applicable à l'investissement dans les résidences services.
Enfin, nous vous alertons sur la faible liquidité de ces placements qui peuvent être particulièrement difficiles à revendre sur le marché secondaire. Il vous faudra donc dans ce cas soit patienter, soit revoir à la baisse vos exigences en matière de prix, soit les deux.
Comment investir avec succès dans une résidences de services en 2025 ?
Pour investir avec succès en résidences services en 2025, vous devrez être particulièrement vigilant dans la sélection de votre investissement. Adressez-vous à un acteur connu et reconnu du marché.
Étudiez la rentabilité en prenant en compte tous les paramètres, y compris les avantages fiscaux certes mais aussi taxe foncière, les charges, etc.
Pour réduire le risque, la diversification est de mise. Vous devrez donc veiller à intégrer votre investissement en résidences services dans un patrimoine global bien diversifié. Attention à une surexposition au marché immobilier si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous êtes investi en SCPI/OPCI/SCI en direct ou via les supports en unités de compte d'une assurance vie ou d'un PER.
Enfin, l'investissement en résidences services, très particulier, pourra nécessiter un accompagnement pour sélectionner le bon investissement, le plus adapté à votre profil d'investisseur et qui s'intégrera parfaitement à votre stratégie patrimoniale.
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