Où investir 500 000 euros en 2025 ?

information fournie par Café de la Bourse •22/04/2025 à 09:00

graphiques business finance (Crédits: Unsplash - Adeolu Eletu)

Lorsque l'on dispose de 500 000 euros à investir, de nombreuses solutions s'offrent à l'investisseur particulier. On considérera dans cet article que vous avez disposez déjà bien sûr d'une épargne de précaution, mais aussi de tous les produits d'investissements plus classiques, comme un PEA pour ses actions européennes, un compte-titres pour ses stratégies plus dynamiques et ses investissements en titres vifs sur les marchés hors UE, une assurance-vie investir en fonds euros et supports en unités de compte, éventuellement au Luxembourg.

Nous nous attarderons donc sur les placements dont le ticket d'entrée très élevé les rend peu accessibles pour le grand public. Découvrez trois types d'investissement, qui nécessitent plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d'euros, et qui permettent de valoriser un patrimoine sur la durée, parfois même en bénéficiant de réductions d'impôt.

Les clubs deals

Il existe deux sortes de clubs deals : les clubs deals portant sur des entreprises, et ceux portant sur des biens immobiliers. Le principe reste cependant le même : des investisseurs mettent en commun leurs fonds pour acquérir les parts d'une société ou d'un bien immobilier qu'ils ne pourraient acheter seul. Les club deals portent généralement sur : de l'immobilier d'entreprise, des biens destinés à l'hôtellerie-restauration, voire de l'immobilier résidentiel, mais aussi des fonds de commerce et des parts de petite et moyennes entreprises, autant d'actifs qui participent à la diversification de votre patrimoine.

L'opération est menée par des acteurs privés : banquiers, gestionnaires de patrimoine, banques, etc. qui sélectionnent les actifs avec soin, collectent les fonds auprès des apporteurs de capitaux, et réalisent l'acquisition des actifs. Les investisseurs deviennent les actionnaires de la structure juridique créée, généralement une société par actions simplifiée, qui devient elle-même propriétaire ou gestionnaire de l'actif désiré. Il est parfois possible de loger ses parts dans son PEA ou PEA-PME, ce qui permet de bénéficier au-delà de 5 ans de détention du plan de l'exonération totale de l'impôt sur les plus-values.

Le ticket d'entrée est le plus souvent de l'ordre de 100 000 euros, mais peut être bien supérieur. L'horizon d'investissement d'un club deal est souvent de 5 ans minimum, mais peut être bien supérieur.  Les dates d'entrée et de sorties sont définies en amont du projet. Attention car les liquidités apportées sont bloquées pour cette période. Les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur mise pendant ce laps de temps. Votre horizon d'investissement doit donc impérativement cadrer avec le club deal visé.

Pour les clubs deals dont l'activité repose sur la gestion du bien, les revenus seront principalement locatifs. En revanche, si l'activité se rapporte à la capitalisation, le rendement dépendra de la potentielle plus-value réalisée à la revente. La rentabilité cible des opérations est assez élevée, autour de 10 %. Mais attention, les risques sont bien présents, le rendement cible n'est pas assuré et les capitaux ne sont pas garantis.

Le crédit lombard

Le crédit Lombard est une avance sur titres. Il s'agit en réalité d'une forme d'emprunt. C'est un prêt in fine dont l'obtention est conditionnée par le nantissement d'avoirs financiers comme les fonds détenus sur une assurance-vie ou un compte-titres par exemple. Réservé aux clients patrimoniaux, qui possèdent plusieurs centaines d'euros de milliers de patrimoine financier, il offre un formidable outil de levier pour financer tous ses projets.

Concrètement, vous bloquez une partie de vos avoirs (on dit qu'ils sont nantis) et pouvez en échange emprunter un pourcentage de la valeur des actifs nantis (par exemple 50 % des 500 000 euros détenus sur une assurance vie luxembourgeoise, soit 250 000 euros). L'argent ainsi emprunté n'est pas considéré comme un revenu et vous ne payez pas d'impôt dessus. Le crédit Lombard est un crédit in fine, ce qui signifie que vous remboursez le capital emprunté à l'échéance du prêt en une seule fois et ne remboursez tout au long du prêt que les intérêts.

Imaginons que vous souhaitez acheter un petit appartement à 250 000 euros grâce à votre crédit Lombard qui présente un taux d'intérêt de 3 %. Vous pouvez ainsi acheter votre bien immobilier, en conservant la propriété de votre assurance-vie et en continuant de percevoir les gains générés par ce placement. Notez que bien souvent les crédit Lombard sont sans échéance. Au bout de 15 ans, imaginons que vous décidez de rembourser votre prêt. Les 500 000 euros placés à 8 % d'intérêt pendant 15 ans vous ont rapporté un peu plus d'un million d'euros. Vous disposez alors, sans compter les 3 % d'intérêts payés durant toute la durée de l'emprunt, de 1 586 085 euros, ce qui une fois retraité la somme empruntée correspond à 1 336 085 euros. Il faudra bien sûr soustraire les intérêts payés durant 15 ans. Si vous aviez payé cash votre bien immobilier de 250 0000 euros et conservé 250 000 euros à 8 % pendant 15 ans, vous n'auriez à la fin que 793 042 euros, soit une différence de 543 043 euros, bien plus importante que les intérêts.

Attention, en cas de mauvais placements, les gains (voire les moins-values) du placement nantis pourraient ne pas compenser les intérêts à payer. Dans le pire des cas, vous pourriez être obligé de revendre l'intégralité de votre placement pour rembourser votre crédit, sans que cela réussisse à couvrir le capital emprunté et le coût du crédit, mais ce risque reste assez hypothétique dans la mesure où les organismes prêteurs veillent à ce que le placement nanti puisse vous permettre d'assumer le prêt. Dans l'immense majorité des cas, la ligne de crédit lombard génère de la trésorerie pour vos dépenses et permet de faire effet de levier, sans avoir à céder les actifs.

Les groupements fonciers forestiers, viticoles

Enfin, avec un patrimoine financier de 500 000 euros, on pourra aussi investir dans des actifs de diversification réservés aux plus fortunés comme les groupements fonciers viticoles (GFV) ou les groupements fonciers forestiers ou les groupements fonciers d'investissement dans le bois.

L'objectif premier est d'investir dans des actifs totalement décorrélés des marchés actions et offrent un rendement stable, avec une performance de l'ordre de 3 % à 5 % pour les investissements dans la vigne, et de 2 % à 5 % pour les investissements dans le bois.

De plus, ce type d'investissement permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Ainsi, les GFV permettent de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % pour des revenus inférieurs à 15 000 €/an.  En termes d'impôts sur le revenu, il est également possible de générer un déficit foncier rural pour compenser d'éventuels bénéfices fonciers urbains. La valeur des parts représentatives de tels apports entraîne une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Idem pour l'exonération de droits de donation et de succession.

Les groupements fonciers forestiers permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 18 % du montant investi, plafonnée à 5 700 € d'investissement pour les personnes seules et à 11 400 € pour les couples. Notez également que l'investissement en groupement forestier bénéficie d'une exonération partielle de plus-value comparable au régime des plus-values immobilières : une taxation à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les 22 premières années de détention, puis après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Elle est également exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. En termes de transmission, là encore la fiscalité est adoucie : un abattement de 75 % de la valeur taxable de vos parts est possible dans le cas d'une succession comme d'une donation. Enfin, retenez que les groupements forestiers sont exonérés d'IFI à hauteur de 75 %, sans condition de durée de détention.

Ce type de placement dans la vigne ou le bois n'est bien évidemment pas garanti en capital et le réchauffement climatique accentue les risques pour ces actifs très dépendant des conditions météorologiques (sécheresse, inondations, mais aussi incendies, attaques d'insectes, etc.). Le manque de liquidité de ces placements peut aussi être un frein pour de nombreux investisseurs qui ne pourront pas revendre leurs parts de Groupements Fonciers aussi facilement que des actions cotées en Bourse par exemple. Mais il existe malgré tout un marché secondaire et il faut souligner la logique de long terme propre à ce type d'investissement.